Последнее время занимался квартирой под сдачу и неожиданно для себя залип в экономику арендной недвижимости. И обнаружил там две вещи, которые вроде бы очевидные, но люди почему-то регулярно делают наоборот.
Условно, есть дом, где одинаковые квартиры сдаются от 45 до 55 тысяч. За 45 - самый базовый вариант. За 50 - уже приятная квартира, в которую нормально заезжать. За 55 - верх рынка. И вот среди этих квартир за 55 я периодически вижу натурально дизайнерские ремонты: дорогая мебель, свет, декор, всё подобрано, всё красиво, квартира сдаётся впервые. Видно, что человек вложил туда душу, время и ещё условные 1,5-2 млн сверху. И всё это ради того, чтобы получать на 5 тысяч в месяц больше.
5 тысяч в месяц - это 60 тысяч в год.
То есть дополнительные 1,5 млн будут возвращаться 25 лет. И это если вообще считать, что вся разница в аренде появилась именно благодаря этим вложениям. А мебель за эти 25 лет, видимо, должна обрести бессмертие.
Я в своей квартире пошёл от обратного. Базовая отделка от застройщика, обычная мебель плюс несколько недорогих решений, которые визуально сильно меняют восприятие квартиры. И каждый раз, когда хотелось что-нибудь ещё улучшить, задавал себе очень простой вопрос: сколько это добавит к аренде?
Хочется поставить что-то за 100 тысяч? Отлично. Если это позволит сдавать квартиру на 5 тысяч дороже, вложение хотя бы имеет какую-то математику. Если на тысячу - нахера мне это делать? Потому что это не моя квартира для жизни. Это актив. Его задача не соответствовать моему представлению о прекрасном, а максимально эффективно превращать вложенные деньги в новые деньги.
И здесь же обнаружился второй прикол - цена аренды сама по себе вообще мало что значит. Допустим, можно сдать квартиру за 45 тысяч и получить 540 тысяч за год. А можно решить, что твоя прекрасная квартира стоит 55, потому что ты вложил в неё душу, и два месяца искать человека, который с тобой согласится. Только два месяца простоя - это минус 110 тысяч. В итоге твоя «дорогая» квартира за год принесёт 550 тысяч. Практически столько же, сколько квартира за 45, которая сдалась сразу. Только ты ещё два месяца отвечал на сообщения, показывал её людям и рассказывал жене, что рынок просто пока не понял ценность вашего итальянского светильника.
И ведь то же самое постоянно вижу в коммерческой недвижимости. Помещение может стоять полгода, но собственник намертво держится за свою ставку. «Дешевле не отдам». Как будто задача - победить арендатора в переговорах, а не заработать максимальное количество денег за год.
Мне кажется, здесь вообще очень человеческий баг. Мы любим считать цену и очень плохо считаем время. Любим считать, сколько вложили, и почти не считаем, сколько эти вложения реально возвращают. А ещё постоянно смешиваем две совершенно разные задачи: «сделать так, как нравится мне» и «сделать так, чтобы актив приносил максимум денег».
Если квартира для себя - можно хоть золотой унитаз ставить, если он делает тебя счастливее. Но если квартира для сдачи - у золотого унитаза должен быть ROI.
