Мне 10 раз задали вопрос про ситуацию с ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток» (вот один из немногих «разборов» на SmartLab) на прошлой неделе, кроме того, история неприятная, потому что она бьет по доверию к фондам недвижимости и коллективным инвестициям в целом, поэтому, предварительно поговорив с моим товарищем из команды фондов недвижимости Альфа Капитал, хочу поделиться своим видением ситуации.
Написал лонгрид на эту тему, вот ключевые мысли коротко:
1)Не верю в версию про злой умысел и специально созданный конфликт интересов в пользу X5, потому что ее экономика не сходится.
Для X5 с почти 30 тыс. магазинов эффект от аренды нескольких помещений фонда был бы слишком мал, чтобы ради него создавать репутационный и регуляторный риск.
2) Главная проблема, на мой взгляд, не в конфликте интересов, а в рыночных рисках и плохих коммуникациях с пайщиками.
Фонд заходил в торговую недвижимость в период низких ставок и дорогих объектов. Тогда качественный стрит-ритейл и арендный бизнес покупались с низкой ставкой капитализации, она же капрейт / CapRate — в 2020 он стремился к 8-10%. Сейчас рынок стал хуже и капрейт по стриту сейчас стремится к 13%-15%.
3)Экономически правильнее было бы держать активы до улучшения рыночной конъюнктуры, но фонд планово «завершился» в марте 2025.
Срок работы фонда в соответствии с правилами доверительного управления заканчивался 01.03.2025. У управляющего оставался ограниченный горизонт для реализации объектов.
Продление было теоретически возможно через собрание пайщиков — можно было его инициировать. Если дисконт к оценке был вероятен — об этом нужно было уведомить заранее, а не постфактум. Плохо то, что расчетная стоимость пая долго создавала у инвесторов ожидания которые не оправдались.
4) Результат слабый, но не фатальный.
Если смотреть только на стоимость пая, падение с 305 тыс. руб. входа до примерно 236 тыс. руб. на выходе выглядит как убыток около 23%. Это правда, но полный результат инвестора это не только погашение паев, а еще и все выплаты дохода за весь срок владения. При таких вводных IRR не отрицательный, он крайне низкий, но реального убытка инвесторы, по моим наблюдениям, не получили.
5) Коммуникации с клиентами все еще одно из самых слабых мест индустрии коллективных инвестиций
Если бы с пайщиками был качественный контакт — ситуацию может быть и не удалось бы исправить, но репутационно все точно было бы значительно лучше.
В общем, я не считаю, что команда Альфа Капитала действовала недобросовестно. Но оправдывать действия УК, не значит защищать слабый результат. Текущий кейс — это серьезный провал в управлении ожиданиями клиентов и планировании выхода из инвестиций.
К счастью, такие кейсы редки и на ЗПИФ — один из лучших способов инвестировать в качественные объекты недвижимости и девелопмент.
Вывод для индустрии простой: управляющим нужно аккуратнее выбирать точку входа, заранее планировать выход из срочных фондов, закладывать больше времени на «жизнь фонда», не переоценивать ликвидность объектов и честно объяснять инвесторам, что происходит с рынком, оценкой, арендаторами и продажей активов. В недвижимости недостаточно показывать регулярный арендный поток. Итоговая доходность определяется не только договором аренды, но и ценой выхода.
Выводы для инвесторов тоже понятны: смотреть стоит не только на бренд УК и общую доходность. Подвергните критическому анализу цену входа, структуру проекта, инвестиционную идею, сегмент рынка, компоненты доходности, потенциальную ликвидность объекта, структуру арендаторов, индексацию, срок фонда и сценарий выхода.
