ЗПИФ, которые не нравятся налоговой 🧐
На прошлой неделе в СМИ появилась информация, что ФНС начала проверки управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ).
Разбираемся, кого это касается и стоит ли переживать рядовым инвесторам.
Ключевое различие, которое нужно понимать: ЗПИФ бывают розничными (рыночными) и личными (частными).
Это два принципиально разных инструмента. Вторые созданы для структурирования активов узкого круга лиц (максимизация прибыли при реинвестировании, обособление капитала, конфиденциальность). Первые — для привлечения средств внешних инвесторов в понятные и прибыльные проекты.
💰 Розничные ЗПИФы
Те самые фонды, паи которых может купить любой желающий. Бывают как для квалифицированных, так и для «простых» инвесторов. Могут торговаться на бирже, публично раскрывают информацию о составе активов, их стоимости, правилах фонда и т.д.
Именно такие ЗПИФы доступны обычным инвесторам — и именно их интерес ФНС не касается.
🛥Частные ЗПИФы
Всегда только для квалов. Паи таких фондов нельзя купить, они не раскрывают информацию публично, и, скорее всего, вы о них никогда и не услышите.
Именно такие фонды часто используются в одной не очень хитрой схеме, которая и привлекла внимание ФНС:
1. Состоятельное лицо (или группа) имеет некий актив.
2. Актив вносится в ЗПИФ по низкой, балансовой стоимости (не спрашивайте как 😃).
3. Внутри ЗПИФ актив переоценивается и приводится к своей реальной, рыночной цене.
4. Объект продается с баланса фонда, владелец получает прибыль.
В чем суть претензий?
Это называется — использование «транзитного баланса». Если бы владелец переоценил и продал актив «напрямую», он бы заплатил налог с разницы между старой балансовой стоимостью и ценой продажи (материальная выгода). А прогнав актив через ЗПИФ, он заплатит налоги только при выводе средств из фонда.
ФНС считает это «злоупотреблением правовой конструкцией». Приличные люди давно таким не занимаются, и налоговая уже несколько лет доначисляет мат. выгоду по подобным операциям. Но сейчас, видимо, инспекторы решили системно взяться за проверку фондов, которые создаются исключительно под одну сделку ради получения налоговой выгоды.
👉 Резюме: если вы вкладываете деньги в розничные ЗПИФы через УК, брокера или биржу — для вас ничего не меняется. Выдыхаем.
Всем же миллиардерам в этом канале стоит быть начеку и не делать фонды под конкретную сделку 😁 Времена простых схем оптимизации через ЗПИФы заканчиваются.
3
1May 12, 2026 361 1 3
