Флиппинг в 2026 г. Тезисно.
Все цифры условные, персонажи выдуманные.
1. Три составляющих успеха:
А. Покупка ниже рынка (ищем, торгуемся, манипулируем 😁
Б. Ремонт ниже рынка (отработанный стандартный дизайн, отборные бригады, есть кем заменить (набор подрядчиков), частично материал закуплен по старым ценам).
В. Рынок за период проведения работ подрастает. Как ни крути, те же 10-15% роста цены в год давал сам рынок, полгода квартиру подержал уже +5-7% в 2022-24 гг. заработал.
Сейчас п. В - под вопросом (где-то рост, где-то Ноль), пункт Б - строители ох***ли и материал тоже, пункт А - талант не пропьешь, варианты есть, но из-за п. В - все время сомневаешься, а точно "ниже рынка"?
Итого из 3 факторов успеха осталось от силы 1,5 🤔
2. Доходность. Самое сладкое, это вложить Рубль и за полгода заработать еще Рубль сверху. Как это работает в идеале: взял ипотеку под 6% (платеж тысяч 150 в мес.), внеся всего 15% цены квартиры (например, 5 млн.)., сделал ремонт за 7 млн., и продал на 13 млн дороже.
Получается, вложил за полгода:
Первый взнос 5 млн. + Платежи по ипотеке 1 млн. + Ремонт 7 млн. = 13 млн.
Продал на 13 млн. дороже - вот тебе 100% прибыли. Тут даже налоги платить не в лом с 200% годовых.
Когда ипотека 18% и платежи тысяч по 400, первый взнос уже 20%, а то и 30% (это смотря какие условия от банка получишь), то приходится работать без нее. И у твоих покупателей ипотеки тоже НЕТ! То продаваться объект будет не 6 месяцев, а месяцев 8-12.
И вкладываешь в итоге:
Цена объекта 33,3 млн. + Ремонт 7 млн. = 40 млн. Пусть продал за те же 53 млн.: 13 млн. заработал, а в процентном соотношении это уже 32%, а не 100% и не за полгода, а за год. И налоги не забудьте посчитать. Инвестор, как правило, забирает 60% от 32%, то есть его деньги будут 19%.
3. Нестабильность. Хорошо, если прибыль есть. И тот инвестор, что заработал 19% в первом примере, пошел еще раз в проект и заработал в следующем году 10%, а то и 5%. И средняя у него получается ниже, чем процент по банковскому вкладу, еще и с рисками, еще и с потерянными сроками. И он... уходит.
Читаю некоторых флипперов, надо отдать должное, Безумие и Отвага - восхищают: тут он про***ал деньги инвесторов в Энитео, там - в АйЛав, здесь - в Хай Лайф и это не конец - его колесо Сансары все еще крутится.
Ремонты там - жуть (был на объектах), стены - пятнами, ламинат был уложен так, что у меня родился термин: "пол - флипперская волна". Получается, что на долю прибыльных сделок приходится заметная доля НЕ прибыльных сделок. Итого, если посмотреть результаты В СРЕДНЕМ по году, там доходность, особенно сейчас без ипотеки, если на уровне банковского вклада - уже хорошо. А инвесторы, зайдя сейчас на этот рынок соскакивают после первого-второго проекта.
4. На чем флиппер зарабатывает.
А. Инвесторы. Когда инвестору повезло, вложив 40 млн., он заработал свои 7,6 млн., то флиппер заработал 5,4 млн., сделав ремонт, не вложив своих средств. Еще он заработал на ОТКАТАХ от материалов и мебельщиков (+ "Единичка", как они выражаются, сверху). Если заработок скудный: инвестор вложил 40 млн., а заработали они на круг 3 млн., то флиппер заработал 1,2 млн. (40%), но "Единичка" его от ОТКАТОВ все равно "прилипла".
Б. Ремонты. Сделав много ремонтов за чужой счет, волей-неволей начнешь в них разбираться. Появляются просьбы: сделай нам ремонт. Так вырастают обычные бизнесы по ремонтам под ключ. Это хорошо - растет конкуренция на рынке ремонтов - а это сложный бизнес.
В. Курсы. Любое обучение - всегда хорошо. Но курсы - это не флиппинг, а побочный источник заработка без всякой гарантии и ответственности. Люди сами после курсов идут и делают - это их риск, их выбор. В любом случае получат опыт.
продолжение ниже 👇