جستاری در شهرسازی|علی جلالی

کاربری زمین طبق طرح تفصیلی دارای کاربری فضای سبز که به استناد ماده واحده قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و با توجه به گذشت مهلت قانونی ماده واحده فوق اعمال گردید.

1️⃣طبق تعاریف مندرج در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن و اصلاحیات بعدی آن، از مفاهیم تعریفی طرح های هادی، جامع و تفصیلی میتوان به نقش طرح های شهرسازی در تعیین نوع استفاده از زمین پی برد در حالیکه منظور قانونگذار از "طرح" در لوایح متعدد قانونی پیرامون تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها، همان طرح عمرانی که در بند ۱۰ ماده ۱ قانون برنامه و بودجه کشور تعریف شده و بر مبنای نیاز دستگاه اجرایی یا بهره بردار شکل میگیرد.
⬅️ لذا بررسی وجود یا عدم وجود طرح متناسب با کاربری پیشنهادی در طرح شهرسازی مصوب، توسط دستگاه اجرایی یا بهره بردار الزامی است.

2️⃣در موارد مشابه، مستند به ماده ۲۲ قانون هوای پاک پیرامون تامین حداقل ۱۵ مترمربع سرانه فضای سبز، بررسی های لازم صورت پذیرد‌.

https://t.me/ajurbaism

https://eitaa.com/ajurbanism

اگر ملکی در محدوده شهر، دارای سند قولنامه‌ای باشد و بر اثر ایجاد گذر خیابان از بین برود، آیا با استناد به تبصره ۵ ماده ۹۶ قانون شهرداری می‌تواند درخواست خسارت یا بهای عادله نماید؟

✅️نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه شماره ۸۵۲۲/۷- مورخ ۱۳۸۴/۱۱/۲۶

⚖️ جمع‌بندی حقوقی:
قولنامه فقط تعهد به انتقال است، نه مالکیت. 

۲. طبق ماده 22 #قانون‌ثبت، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. بنابراین تا زمانی که قولنامه به سند رسمی تبدیل نشده باشد امکان مطالبه بهاء برای شخص فراهم نیست.

۳. تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداری با تصویب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 58/11/17 نسخ شده است؛ لذا در ما نحن فیه شهرداری با رعایت لایحه مذکور و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها مصوب 1370/8/28 مجاز به تملک املاک مستقر در طرح های عمومی و عمرانی شهرداری می‌باشد.

https://t.me/ajurbaism

ملکی فاقد سند مالکیت در طرح فضای سبز واقع گردیده و شهرداری نه این طرح را اجرا و نه حذف می کند. مالک نه میتواند سند بگیرد و نه تعمیرات تکلیف چیست؟

اگر ایادی قبلی سند دارند دادخواست الزام به تنظیم سند داده شود. در غیر اینصورت دادخواست اثبات و احراز مالکیت یا احراز وقوع بیع غیرمنقول یا احراز صحت مبایعه نامه با دفاعیاتی قوی ارائه شود چون مراجع قضایی در مورد این خواسته دارای حساسیت بوده و نسبت به آن در رویه عملی کمتر رأیی صادر می گردد.
بعد از دعاوی فوق ذی نفع بودنتان اثبات شده و به وسیله آن می توانید دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت وفق کاربری مجاورین با تراکم پایه را به دیوان عدالت اداری ارائه نمایید.

https://t.me/ajurbaism

https://eitaa.com/ajurbanism

معنای ساده قاعده
هیچ‌کس حق ندارد:
❌ به دیگری ضرر وارد کند
❌ یا با استفاده از حق خود، موجب ضرر غیرمتعارف به دیگران شود.

"احداث ساختمانی با تراکم بالاتر از حد همسایه"

"تغییر کاربری یا استفاده نامتعارف از ملک"

https://t.me/ajurbaism

آیا قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های عمومی در روستاهایی که دارای طرح هادی هستند، قابل اعمال است؟

با بررسی متن ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های عمومی، این قانون صراحتاً مختص اراضی واقع در محدوده‌شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها است و شامل اراضی خارج از حریم شهرها (از جمله روستاها) نمی‌شود. بنابراین، املاک واقع در روستاها حتی اگر دارای طرح هادی باشند، مشمول این ماده واحده نخواهند بود اﻣﺎ در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎی اﺟﺮاﯾﯽ در روﺳﺘﺎ ﺑﺨﻮاﻫﻨﺪ در اﺟﺮای ﻃﺮح، ﻗﺴﻤﺖﻫﺎﯾﯽ از ﻣﻮرد ﻃﺮح را ﮐﻪ ﺑﻪ اﺷﺨﺎص ﺣﻘﯿﻘﯽ و ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺗﻌﻠﻖ دارد؛ اﺟﺮا ﮐﻨﺪ، در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﺑﺎﯾﺪ وﻓﻖ ﻣﻘﺮرات ﻻﯾﺤﻪ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻧﺤﻮه ﺧﺮﯾﺪ و ﺗﻤﻠﮏ اراﺿﯽ و اﻣﻼک ﺑﺮای اﺟﺮای ﺑﺮﻧﺎﻣﻪﻫﺎی ﻋﻤﻮﻣﯽ، ﻋﻤﺮاﻧﯽ و ﻧﻈﺎﻣﯽ دوﻟﺖ مصوب سال ۱۳۵۸ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺗﻤﻠﮏ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ اﻗﺪام ﮐﻨﻨﺪ.

https://t.me/ajurbaism

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

به مرزها و ابعاد چهار سوی ملک(شمالاً، شرقاً، جنوباً و غرباً) اشاره دارد که در سند مالکیت ثبت می‌شود و توسط کارشناسان اداره ثبت اسناد و املاک با استفاده از نقشه‌های ثبتی و تجهیزات نقشه‌برداری تعیین و مشخص می‌گردد. این فرآیند که «تحدید حدود» نامیده می‌شود، به منظور تعیین دقیق حدود قانونی ملک، جلوگیری از اختلافات ملکی با همسایگان و رسمیت بخشیدن به مالکیت با صدور سند رسمی انجام می‌پذیرد.

شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییرکاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای ­ عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می شوند.

ماده ۷ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری مصوب سال ۱۳۵۱ اقرار نموده که شهرداریها مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌ باشند.

نتیجه گیری:
از آنجایی که کوچه در حدود ثبتی ملک توسط مالک احداث شده و طبق طرح مصوب جامع یا تفصیلی؛ آن کوچه را معبر عام لحاظ ننموده است، شهرداری نمیتواند در آن مالکیتی داشته باشد.

https://t.me/ajurbaism

در مورخ ۸۹/۵/۲۷ جلسه ای در خصوص ملک آقای X تحت پلاک ثبتی Y که در محدوده شهری قرار گرفته و در اجرای تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های شهرداری میباشد، پس از بحث و تبادل نظر فی مابین موارد ذیل به توافق رسید.
الف. بابت سهم شهرداری ازپلاک فوق و نقشه تفکیکی مقرر گردید ۷ قطعه بعنوان سهم شهرداری واگذار می گردد و تمام سطوح لازم برای تاسیسات و فضای سبز و قطعات انحرافی و خیابان و تجهیزات شهری و خدمات عمومی بطور رایگان به شهرداری واگذار نماید.

از آنجایی که ملک در محدوده شهری قرار دارد و تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در خصوص ورود اراضی از حریم به محدوده شهری صدق می کند و از طرفی دیگر قدرالسهم شهرداری مستنداً به ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها مصوب ۱۳۴۵، منحصر به معابر و شوارع است. لذا اخذ هفت قطعه مسکونی بعنوان قدرالسهم شهرداری غیرقانونی است.

https://t.me/ajurbaism

🔹️هرگونه واگذاری و نقل و انتقال و احداث بنا در داخل محدوده مصوب طرح هادی روستا مشمول ضوابط طرح هادی روستایی است.

📝عقیده و نظر شخصی بنده این است که مطرح کردن اینگونه استفساریه هایی که در ضوابط و مقررات قبلی؛ جوابشان قابلیت درک و فهم است، صرفاً هدر دادن وقت و یا عدم درک درست از نصوص قانون است‌.

https://t.me/ajurbaism

مالکِ ملکی که بالای ۵۰۰ مترمربع میباشد، به اداره ثبت مراجعه و درخواست دوسهم سه دانگ می کند و جهت فرار از ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها عمل تفکیک را انجام نمی دهد. شهرداری در جواب اداره ثبت باید چگونه اقدام کند؟! آیا می توان عمل تفکیک را در این مورد لحاظ کرد؟!

https://t.me/ajurbaism

حق تشرف چیست و به چه زمین هایی تعلق می گیرد؟!

آیا به زمینی که در سند آن صراحتاً عنوان شده که دو ضلع عرصه به دو خیابان محدود گردیده، حق تشرف تعلق می گیرد؟!

زمینی که متراژ آن ۱۵۰۰ مترمربع است و در سند آن قید شده "زمین غیر محصور شامل یکباب عمارت"، در صورت تفکیک چه نسبتی به شهرداری باید بپردازد. (سال ساخت عمارت قبل از انقلاب است).

https://t.me/ajurbaism

1️⃣ طبق ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار و هزینه  شهرداریها و دهیاریها، "شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351/12/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می‌شوند".
2️⃣ براساس ماده ۵۵ قانون شهرداریها، اجرای طرح تفصیلی برعهده شهرداریست.
3️⃣ باستناد ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ضوابط و مقررات مندرج در طرح تفصیلی برای شهرداری بعنوان مجری طرح، لازم الاجراست و هرگونه تخطی از آن ممنوع میباشد.

در صورت اعلام نظر دستگاه اجرایی مبنی بر عدم تصمیم به اجرای طرح وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها و موکول کردن آن به آینده خواه قبل و خواه بعد از ۱۰ سال در مناطق مسکونی و تجاری اجازه احداث یا تجدید بنا و افزایش ساختمان مسکونی با رعایت ضوابط مربوطه، حداکثر تا چه میزان در کل بنا مجاز می باشد؟! (نظام مهندسی-بهمن ۹۷)
۱. حداکثر تا ۱۵۰ مترمربع
۲. حداکثر تا ۱۲۰ مترمربع
۳. ۱۵۰مترمربع
۴. ۱۲۰ مترمربع
پاسخ طبق کلید آزمون: ۱

https://t.me/ajurbaism

برای صدور مجوز تفکیک در زمین‌های خارج از محدوده و داخل حریم شهر که فاقد ضوابط مصوب باشند رعایت کدام یک از قوانین زیر الزامی است؟!
۱. ماده ۲ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰
۲. ماده ۳۱ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۴۶
۳. قانون اصلاح لایحه قانون واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۹
✅۴. ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوبه اصلاحی ۱۳۸۵

https://t.me/ajurbaism

... با وقوع «تخلف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» .... برخی کمیسیون‌ها،....موضوع تخلف «تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» را مشمول تبصره ۳ ماده ۱۰۰ این قانون دانسته و با در نظر داشتن قیمت منطقه‌ای و با احراز دیگر شرایط، جریمه‌ای بین دو تا چهار برابر قیمت منطقه‌ای برای هر متر مربع از مغازه تجاری را تعیین می‌کنند. برخی دیگر از کمیسیون‌ها.....به نوعی احداث مغازه تجاری را احداث مغازه بدون پروانه ترقی کرده و موضوع را مشمول تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌دانند و بر همین اساس، موضوع تخلف را به کارشناس ذی صلاح ارجاع می‌دهند تا مبلغ سرقفلی را تعیین کند و با احراز دیگر شرایط، یک پنجم سرقفلی اعلامی را به عنوان جریمه «تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» تعیین می کنند.

https://t.me/ajurbaism

تفکیک عرصه با تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی شروع میشود به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی وی از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را میکند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی، نقشه تفکیکی (مطابق ماده۱۰۱ قانون شهرداریها) را به متقاضی تسلیم و نسخه ای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورتمجلس به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می کند.
همچنین بر اساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت، الحاقات و اصلاحات بعدی آن مصوب ۱۳۳۱ مجلس شورای اسلامی، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده یا حریم شهرها، باید نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداری محل بفرستند و در صورت تایید، اقدام به افراز یا تفکیک نمایند.

https://t.me/ajurbaism