🏗 108 млн м² жилья — рост есть, но рынок меняется не в пользу покупателя
В 2025 году в Россия ввели 108,1 млн кв. м жилья. Формально — новый высокий уровень и даже небольшой рост (+0,4% к 2024 году). Но за этой цифрой скрывается перелом: структура рынка меняется, и не в лучшую сторону для массового покупателя.
Почти 60% ввода — это индивидуальное жилищное строительство. Частные дома растут, а вот сегмент многоэтажек падает уже второй год подряд и опустился ниже уровня 2022 года. То есть рынок держится не за счёт девелоперов, а за счёт людей, которые строят сами.
📉 Почему падает строительство квартир
Ключевой фактор — ипотека. За 2025 год выдачи кредитов сократились на 25,7%. При ставках около 20% спрос закономерно сжимается.
Механика простая:
спрос падает →
застройщики не наращивают предложение →
рынок не «переполняется» →
цены не снижаются
Более того, девелоперы сознательно сокращают проекты в массовом сегменте (эконом и комфорт), потому что они сильнее всего зависят от ипотеки и дают меньшую маржинальность.
В результате:
👉 дешёвое жильё исчезает
👉 дорогие проекты (бизнес и премиум) занимают всё большую долю
🏙 Города становятся дороже
Тренд особенно заметен в крупных агломерациях:
эконом-класс практически исчезает
доля бизнес-класса стремительно растёт
в Москва уже больше половины новостроек — бизнес-сегмент
Фактически формируется новая модель:
👉 центр — для обеспеченных
👉 периферия и пригороды — для массового покупателя
🏡 Почему растёт ИЖС
Индивидуальное строительство менее зависимо от банков:
можно строить поэтапно
не нужен большой кредит сразу
ипотека используется частично или вообще не используется
Это делает ИЖС «тихой гаванью» в условиях дорогих денег.
💸 Что будет с ценами
Парадокс рынка:
👉 спрос падает, но цены не снижаются
Причины:
высокая себестоимость строительства
дорогие кредиты для девелоперов
ограничение предложения
📊 Два сценария на ближайшие годы
1. Ставки снижаются → рынок оживает
Спрос восстанавливается, цены растут в пределах инфляции (~5%).
2. Ставки снижаются, но строить не начинают
Тогда возникает дефицит — и цены могут пойти вверх значительно быстрее (вплоть до +12–15% в год в крупнейших городах).
📌 Главный вывод
Рынок сейчас перестраивается:
массовое жильё сокращается
девелоперы уходят в более дорогие сегменты
объёмы строительства снижаются вместо цен
И это создаёт риск:
👉 сегодняшнее сокращение стройки может обернуться дефицитом и новым витком роста цен уже через 2–3 года.
#строительство #МЖС #стройка #девелоперы #квартиры #ИЖС #жилье
March 25, 2026 2
