Про зоны подтопления
(скучный текст о том, что в августе изменился водный кодекс РФ и теперь на берегу у воды особо не построишься).
«Домик с видом на воду» о котором мы все мечтаем (или своя турбаза, ебанный комплекс, ну или что-то капитальное с регистрацией в ЕГРН, которое у вас в вишлисте))Оно всегда имело зоны затопления и подтопления и на это было почти пох, но теперь с этим строго.
Даже если вода до него никогда не доходила, но юридически он попал в зону с ограничениями, то теперь- никаких построек.
Затопление — это когда вода выходит на территорию сверху: паводок, ливни, подъём уровня водоёма.
Подтопление — это грунтовые воды. Такая зона подтопления может появиться рядом с зоной затопления или рядом с мелким ручейком(пример с авито) , даже если ваш участок всегда был сухой, сорян. На этом участке в Белоострове - только если строить в пределах старого фундамента. Рнс на бОльшую площадь не получишь.
Теперь главный вопрос не «топило здесь или нет?», а «что стоит в выписке и на карте ПКК?»
Зоны затопления и подтопления — это ЗОУИТ, зоны с особыми условиями использования территории. Собственник не может распоряжаться землёй как хочет.
Главное изменение такое:
раньше можно было строить, если ты защищаешь сам объект. (поднял дом на сваи, сделал отсыпку, поднял первый этаж, предусмотрел инженерную защиту,завёл семью бобров).
Теперь: либо строишь хер, либо выполняешь комплекс мероприятий и добиваешься снятие этой зоны, а потом получай рнс.
То есть раньше защищали дом.
Теперь сначала нужно защитить участок, внести всё в ЕГРН и потом строить.
Это не значит, что на всех участках у воды теперь вообще ничего нельзя делать. Но путь стал длиннее и дороже.
Примерный сценарий такой:
1. Проверить, попадает ли участок в зону затопления или подтопления.
2. Посмотреть, вся земля попала в зону или только часть.
3. Если часть — понять, можно ли поставить объект вне зоны.
4. Если зона накрывает участок целиком — считать экономику: инженерная защита, оспаривание зоны, изменение проекта или отказ от капитального строительства.
Теперь вы суки попляшете узнаете зачем нужен гидролог))
И вот тут важный момент.
Иногда дешевле оспорить зону. Иногда дешевле сделать инженерную защиту. Иногда дешевле вообще не покупать этот участок.
Что с уже построенными объектами?
Если дом или коммерческий объект уже построен и зарегистрирован, закон обратной силы не имеет.
Но если вы захотите построить новый корпус, сделать реконструкцию или оформить то, что было построено без документов, — погуглите контакты гидролога и юриста ;)
А некапитальные объекты? (Глемпинг, модуль, времянка) -
Формально запрет касается капитального строительства.
Но если будет суд, то будут смотреть «можно ли перенести объект без ущерба, подключён ли он к коммуникациям, есть ли септик, вода, электричество».
Что делать, если у вас участок у воды или вы только думаете его купить?
Минимум:
— свежая выписка ЕГРН;
— НСПД;
— ГПЗУ;
— проверка зон затопления и подтопления;
— какая часть участка попала в ограничения;
— можно ли строить вне зоны;
— консультация проектировщика / гидролога;
— стоимость инженерной защиты;
— можно ли изменить или оспорить границы зоны.
Для продавца тоже важный момент: если зона есть, лучше прямо указывать это в договоре. Иначе покупатель потом может сказать, что ему не сообщили существенную информацию и вернет вам ваше болото😩
1
