Если вы собрались покупать квартиру и планируете внести задаток, эта новость для вас критически важна.
Верховный суд РФ принял эпохальное решение, которое меняет расклады на рынке недвижимости — отказ банка в ипотеке больше не является гарантией возврата ваших денег.
Суть истории: Супруги из Калининградской области решили купить квартиру по переуступке права требования (в новостройке). Они заключили предварительный договор и внесли продавцу задаток в 150 000 рублей. Остаток планировали закрыть ипотекой, но банк неожиданно отказал. Покупатели пошли в суд и выиграли во всех трех инстанциях — суды решили, что сделка сорвалась по независящим от них причинам, а значит, задаток надо вернуть.
Однако Верховный суд встал на сторону продавцов и отправил дело на пересмотр. Почему?
Главная причина — формулировки в договоре. ВС РФ разъяснил, что буквально в тексте предварительного договора не было написано, что оплата происходит строго за счет ипотечного кредита. Там просто значилось, что покупатели могут использовать как кредитные, так и собственные средства.
Юристы ВС указали: пока в договоре четко не прописано, что «обязательства считаются неисполнимыми при отказе конкретного банка в ипотеке» — отказ банка не является объективной и непреодолимой силой. Покупатель должен был искать другие варианты: другие банки или свои деньги.
Что это значит для вас?
· Для покупателей: «Голый» задаток без специальных условий в договоре — это смертельный номер. Если вам откажут в ипотеке, вы потеряете деньги. Теперь нужно требовать включать в предварительный договор пункт о возврате задатка при отказе в ипотеке.
· Для продавцов: Теперь у вас есть мощный козырь, чтобы удержать задаток, если покупатель просто не смог получить кредит. Риск срыва сделки для вас снижается.
Контекст: В июле 2026 года ВС уже давал похожие разъяснения по «схеме Долиной», и это новое решение укладывается в тренд ужесточения требований к добросовестности покупателей. Номер дела, которое рассматривал ВС: № 48-КГ26-13-К7.
Вот и поворот. А вообще друзья, если вы хотите купить недвижимость в ипотеку, тогда сначала одобрение и лучше, чтоб их было несколько. Почему? Сюрпризы могут быть на любом этапе сделки, но если нет одобрения смотреть недвижимость бессмысленно, тем более в текущих реалиях,когда банки стали более тщательно отбирать клиентов.
