Из чего на самом деле собирается доходность в субаренде
Когда человек слышит «40–50% годовых на недвижимости», первая реакция — «так не бывает, где подвох».
Отвечаю без маркетинга. Разберём по косточкам, из чего складывается эта цифра. Подвоха нет — есть механика.
1) Берём помещение в аренду, а не покупаем.
Купить помещение — это 10-12 лет окупаемости. ( рынок Спб и Мск.) Мы не покупаем. Мы берём в долгосрочную аренду у собственника большое помещение на первой линии — 80–150 м² по ставке около 2000 ₽/м².
2) Делим и пересдаём дороже.
Тут ключевой принцип коммерции: чем меньше площадь, тем выше ставка за метр. Целое помещение стоит ~2000 ₽/м². А нарезанное на части по 30–70 м² уходит по 3000–4000 ₽/м².
Разница между тем, что мы платим собственнику, и тем, что получаем с субарендаторов — и есть доход инвестора.
Пример на реальных цифрах:
— платим собственнику: 350 000 ₽
— получаем с субарендаторов: 440 000 ₽
— маржа: 90 000 ₽/мес за вычетом налога
3) Сажаем сетевых, а не случайных.
Это то, что превращает «доход на бумаге» в стабильный поток. Заселяем в основном сетевиков — ПВЗ, аптеки, кофейни, алкомаркеты, постаматы. У них платёжеспособность выше, а вероятность просто исчезнуть — ниже.
Что защищает доходность от просадок:
— договор с собственником на 5–10 лет, зарегистрирован в Росреестре
— индексация 5–7% в год прописана в обе стороны — и аренду, и субаренду поднимаем синхронно
— ремонт делает субарендатор за свой счёт — у инвестора ноль капзатрат
Теперь честно про риск.
Примерно каждый 4-й объект в период запуска не пересдаётся сразу на полную сумму. Разрыв на 1–2 месяца закрывает обеспечительный платёж — окупаемость сдвигается на месяц-другой. Это заложено в модель заранее, а не спрятано.
Складываем.
Вход 1,5–2 млн. Поток от 60–80 тыс ₽/мес. Окупаемость 24–28 месяцев. Отсюда и 40–50% годовых — не с потолка, а из разницы ставок за метр, которую собирает работа команды.
Никакой магии. Просто механика, которую большинство инвесторов не видит, потому что смотрит только на «купить или не купить».
По любому объекту показываю расчёт и договоры — напиши «подбор» в личку.
Цифры — по факту реализованных объектов, результат не гарантирован. Не является инвестиционной рекомендацией.
