На начало 2025 года в стране строится около 114,4 млн кв. м жилья, но вот продать его становится сложнее. В 2024 году реализовано 30–35 млн кв. м – почти на треть меньше, чем годом ранее. Банки ужесточили условия, доходы населения не растут, а значит, привычный поток покупателей истощается. И если раньше рынок работал по простой формуле «строим – продаём – запускаем новые проекты», то теперь застройщики вынуждены искать новые схемы. В первую очередь они прибегают к дроблению. Если раньше продавались полноценные квартиры, то теперь лоты мельчают. Торговые центры, бизнес-центры, отели – всё это делится на маленькие секции и перепродаётся. В 2024 году в регионах было открыто 28 новых торговых центров, ещё 13 в планах на 2025 год, но их продажа идёт совсем не теми темпами, что ожидалось. А значит, девелоперы начинают делать то же, что делают банки с банковскими картами – максимальное сегментирование.
Теперь уже можно встретить предложения купить не просто квартиру, а долю в инвестиционном объекте. Строится бизнес-центр? Вместо покупки всего этажа предлагаются куски по 50–100 кв. м. Даже этого не берут? Тогда на рынке появляется финансовый продукт, где входной билет – 1 000 рублей, и инвестору предлагается «участие в прибыли» от аренды. Однако проблема в том, что из-за дробления объектов и ухода в новый сегмент цены растут искусственно. Маленькие лоты часто оказываются дороже крупных, а дополнительные комиссионные сборы превращают их в сомнительные инвестиционные инструменты. В итоге рынок постепенно перегревается, а часть покупателей начинает искать альтернативу.
Но что делать тем, кто хочет заработать на недвижимости? Здесь на первый план выходят финансовые инструменты. Акции девелоперов уже прошли через турбулентность – если в 2023 году на рынке ходили разговоры о «дефолтах» крупнейших застройщиков, то теперь ситуация немного стабилизировалась. Например, акции «Самолёта» #SMLT, которые в 2024 году проседали из-за опасений, в 2025 уже прилично отросли. Всё чаще появляются облигационные выпуски, позволяющие инвесторам зарабатывать на долговых обязательствах строительных компаний. Здесь, например, в числе интересных инструментов остаются облигации крупных девелоперов. Те же «Самолёт» #SMLT, ПИК #PIKK или «Эталон» #ETLN предлагают доходности, сопоставимые с вкладом, но при этом позволяют участвовать в рынке недвижимости без необходимости напрямую покупать квадратные метры.Вопрос лишь в том, насколько устойчив этот рынок. Пока застройщики держатся за счёт внутренних ресурсов, но если продажи продолжат замедляться, а стоимость заёмных денег останется высокой, многие компании начнут сокращать проекты, распродавать активы и даже консервировать стройки. Уже сейчас ряд девелоперов продаёт земельные участки, которые ещё пару лет назад планировали застраивать. Это тревожный сигнал – если компания избавляется от земли, значит, она больше не верит в возможность быстрого возврата инвестиций.
Для инвесторов это значит одно – время лёгких денег на недвижимости закончилось. Теперь, чтобы заработать, недостаточно просто купить квартиру и подождать роста цен. Придётся глубже разбираться в рынке, анализировать спрос, учитывать риски и не забывать, что фондовый рынок и долговые инструменты застройщиков могут оказаться даже выгоднее, чем вложение в реальный объект. Как писал Гончаров:«Жизнь – не прямая дорога, а множество поворотов».
Так и рынок недвижимости – больше не прямая дорога к прибыли, а череда неожиданных разворотов, которые можно либо предугадать, либо оказаться в числе тех, кто купил на пике и остался ждать, когда рынок снова начнёт играть в их пользу.
Русский Актив
