Законопроекты, рассмотренные Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 16 июля 2026
1. Законопроект № 803202-8, внесен Правительством РФ, принят в первом чтении, о внесении изменений в ЗК РФ и в закон о государственной регистрации недвижимости, рассмотрен по инициативе Совета
Земельные участки под несколькими МКД
Я прокомментирую только этот момент в указанном законопроекте. На самом деле законопроект касается более широкого круга вопросов, но они довольно специфичны, хоть и важны, касаются формирования земельных участков под зданиями.
Предлагается установить, что не требуется согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, при образовании земельного участка, который переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД или нескольких МКД, если невозможно образовать земельные участки под каждым МКД.
В изначальном тексте законопроекта данной нормы не было, она появилась ко второму чтению.
В отношении участка под отдельным МКД в целом, видимо, это соответствует устоявшемуся подходу, согласно которому земельный участок под МКД может быть образован по инициативе любого собственника и с момента образования включается в состав общего имущества. Однако предлагаемое изменение можно воспринять и таким образом, что земельный участок под МКД может быть образован и вовсе без участия собственников помещений в МКД, и именно тот земельный участок который «нарежет» уполномоченный орган, в тех границах, которые он определит, окажется в составе общего имущества. Это может приводить и к навязыванию не нужных для эксплуатации соответствующего МКД частей земельного участка, и наоборот, к «занижению» площади по сравнению с заслуживающими уважения со стороны правопорядка интересами граждан.
Вопрос же о земельном участке под несколькими МКД, когда невозможно сформировать отдельные земельные участки, это конечно вопрос, заслуживающий отдельной проработки и правового регулирования. Режим такого участка будет непонятен. В законопроекте указано, что такой земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Далее отдельные положения проекта (также отсутствовавшие до второго чтения), предполагают, что такие земельные участки могут быть образованы на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории). Но в жилищном законодательстве, которое в целом определяет правовой режим общего имущества МКД, ничего про такую ситуацию не говорится. Параллельно, насколько я могу судить, никакие поправки в ЖК РФ не вносятся. Такой подход к регулированию очень сомнителен. Кроме того, здесь упускается ситуация, когда на одном неделимом земельном участке оказывается МКД и нежилое здание/сооружение.
Здесь действительно имеются проблемы и пробелы, но решать их нужно комплексно, создавая полноценное регулирование, так чтобы был понятен правовой режим образуемого под несколькими МКД земельного участка.
В заключении Совета указано на разъяснения ППВС/ВАС № 10/22 о возможности собственников помещений в МКД оспаривать решения, связанные с формированием земельного участка. Это действительно так и указанные разъяснения сохраняют своё значения, но, конечно, указанное Постановление и существующее регулирование не отвечает на все вопросы, связанные с формированием земельных участков под МКД.
Из иных ключевых новелл: предлагается урегулировать в ЗК порядок определения площади земельного участка, образуемого из публичныз земель под зданием. Указанные новеллы достаточно подробно критикуются в заключении совета и эта критика представляется вполне справедливой. В результате законопроект не поддержан.
