المهتمين بالعقارات والتمويل العقاري إلخ يركزوا معايا !
عندنا منتج مالي في الشريعة الإسلامية اسمه «المشاركة المتناقصة»، وأعتقد إن فكرته ممكن تكون مفيدة جدًا للمطورين العقاريين والعملاء والمؤسسات المالية !
تعالوا أشرحه لكم بمثال على العقارات، بس هنا لازم نفرق من البداية بين العقار المبني الجاهز والعقار اللي لسه تحت الإنشاء؛ لأننا بنتكلم عن فكرتين مختلفتين وفئتين مختلفتين من العملاء.
أول صورة: العقار المبني والجاهز للانتفاع والإيجار.
عندنا شقة جاهزة قيمتها مثلًا 2 مليون جنيه، والعميل معاه 400 ألف جنيه.
بدل ما يشتري الشقة كلها ويتحول باقي الثمن لدين عليه، ممكن يدخل مع المطور أو المؤسسة المالية في مشاركة متناقصة.
العميل يملك 20%، والطرف التاني يملك 80%.
والعميل عايز يسكن الشقة كلها، فببساطة يستأجر الـ80% اللي مش ملكه، ويدفع أجرة مقابل الانتفاع بحصة شريكه.
وفي نفس الوقت يبدأ يشتري حصة شريكه بالتدريج بقيمتها السوقية وقت الشراء سواء نقدًا او بالتقسيط حسب ما يتفقوا وقتها :
20% / 80%
وبعدين 30% / 70%
وبعدين 40% / 60%
وهكذا لحد ما يوصل في النهاية لـ100% وتبقى الشقة كلها ملكه.
وطبيعي كل ما حصة العميل تزيد وحصة الطرف التاني تقل، الحصة المؤجرة نفسها بتقل.
ودي الصورة الأسهل والأوضح للمشاركة المتناقصة؛ لأن الأصل موجود فعلًا، والملكية موجودة، والمنفعة موجودة، وبالتالي نقدر نتكلم عن مشاركة + إجارة + شراء تدريجي للحصص.
الصورة التانية بقى مختلفة: العقار تحت الإنشاء.
هنا العميل أصلًا مش داخل على شقة جاهزة عشان يسكنها ويستأجر حصة شريكه.
إحنا عندنا مشروع لسه بيتبني.
وهنا المشاركة ممكن تبدأ من تمويل إنشاء الأصل نفسه.
مثلًا تكلفة إنشاء وحدة أو مشروع 2 مليون جنيه، العميل يدخل بـ400 ألف، والطرف الآخر يدخل بـ1.6 مليون، فتكون الملكية في المشروع أو الأصل - بحسب هيكلة العقد ومراحله - 20% و80%.
ومع تقدم الإنشاء، يبدأ العميل يشتري تدريجيًا من حصة شريكه بقميتها السوقية وقتها ، لحد ما يمتلك الأصل كاملًا.
لكن هنا مينفعش ببساطة نطبق نفس إجارة العقار الجاهز من أول يوم؛ لأن العقار لسه مش جاهز للانتفاع أصلًا ( وخدوا بالكم عشان النقطة دي مشهوره بيسموها الايجار الالزامي والعقار مازال تحت الانشاء وهي ومن الصور الغير جائزة شرعًا ) .
وعشان كده أنا شايف إن عندنا منتجين محتملين، مش منتج واحد:
الأول يخاطب شخص عايز عقارًا جاهزًا للسكن أو الاستخدام، فيشارك في ملكيته، ويستأجر الحصة اللي مش ملكه، ثم يشتريها تدريجيًا.
والثاني يخاطب شخص داخل في عقار تحت الإنشاء، فيشارك في تمويل وتملك الأصل أثناء تكوينه، ثم تتناقص حصة الشريك الآخر تدريجيًا لصالحه وفق هيكلة مناسبة للمشروع.
وفي الحالتين فيه قاعدة مهمة جدًا:
لازم المشاركة تكون حقيقية.
مينفعش نبيع للعميل العقار كله من أول يوم، ونثبت عليه باقي الثمن، وبعدين نغير أسماء الأقساط ونسميها «شراء حصص».
مجمع الفقه الإسلامي الدولي نص على انتقال الأجزاء من خلال: «إبرام عقود بيع عند تملك كل جزء من الحصة ولو بتبادل إشعارين بالإيجاب والقبول».
وكمان مينفعش الشريك يضمن لنفسه من البداية استرداد قيمة حصته الأصلية؛ لأن المجمع نص على: «عدم التعهد بشراء أحد الطرفين حصة الطرف الآخر بمثل قيمة الحصة عند إنشاء الشركة، لما في ذلك من ضمان الشريك حصة شريكه».
يعني اللي داخل مشاركة لازم يكون شريكًا ومالكًا حقيقيًا، مش مجرد دائن غيرنا اسمه.
وده اللي عاجبني في المنتج ده فعلًا..
إننا بدل ما نسأل بس: إزاي نبيع العقار على 10 أو 15 سنة؟
ممكن نسأل سؤال مختلف:
إزاي نخلي العميل يتملك العقار تدريجيًا فعلًا؟
وأعتقد إن المشاركة المتناقصة تستحق إن المطورين والمؤسسات المالية يدرسوها بجد، سواء للعقارات الجاهزة أو تحت الإنشاء، مع تصميم نموذج شرعي وقانوني مختلف لكل حالة.
طبعًا هنا لا يوجد اشكاليات غرامة التأخير لان لو العميل اتأخر هنفسخ الجزء اللي اتأخر فيه الاخير فقط ويظل الجزء المدفوع هو ملكه وحتى لو عايزين تبيعوا العقار على المشاع وكل واحد ياخد نصيبه بقيمتها السوقية مش هيبقى العميل خسر من الفسخ ولا الشركة خسرت من انخفاض قيمة اقساطها نتيجة انخفاض القوة الشرائية للنقود والتضخم الخ
ولا يوجد حتى اشكالية حفظ الملكية لأن بالفعل العميل اشترى جزء فقط على المشاع في الوحدة العقارية والجزء المتبقي مازال ملك للشركة المطورة او المؤسسة المالية
لو عندك مقترحات لتطوير المنتج او لسه عندك سؤال اكتبهوا لي في التعليقات بقرأ تعليقاتكم وبختار منها المواضيع الجديدة والادمنز عندي على الخاص بيجاوبوا كل الاسئلة القديمة من كتاباتي السابقة ، ولا تنسوني من صالح دعائكم 👇🏻
#باسم_عليوة
#شريعة_أوديت
#المشاركة_المتناقصة
#المالية_الإسلامية
#التطوير_العقاري
9
5September 2, 2026 597 5
