🔎 Земельное расследование. Часть 1
📜По выписке из ЕГРН всё идеально. Но после проверки я нашла восемь серьёзных рисков.
Пока я прошлую неделю отсутствовала и была без связи, клиентка нашла участок и планировала входить на сделку. Но решила дождаться меня)
Обратилась за сопровождением сделки по покупке двух земельных участков общей стоимостью около 2 миллионов рублей.
Договор купли-продажи уже был подготовлен.
Она попросила меня проверить договор купли-продажи и, как сказала сама: — «Ольга, просто посмотрите быстро, всё ли в порядке с участками»
Но я давно не умею «просто смотреть»👆
Потому что земля — один из самых сложных объектов недвижимости. И моя задача — увидеть то, что не видно обычному покупателю.
Именно поэтому каждая проверка для меня — это настоящее земельное расследование🧐
На первый взгляд всё выглядело идеально.
✔️ Земли населённых пунктов.
✔️ Вид разрешённого использования — для дачного строительства.
✔️ Межевание проведено совсем недавно.
✔️ По выписке из ЕГРН никаких ограничений.
Большинство покупателей на этом этапе уже подписали бы договор👆
Я начала проверять:
📌 Правила землепользования и застройки.
📌 Генеральный план.
📌 Градостроительную документацию.
📌 НСПД.
📌 ЗОУИТ.
📌 Подъездные пути.
📌 Информацию в администрации и отделе архитектуры.
И буквально с каждым этапом проверки открывались новые обстоятельства😳
Первое открытие — зона затопления.
В выписке ЕГРН её нет❌
❗️А вот на картах НСПД она есть❗️
Это означает, что строительство капитального дома возможно только при соблюдении специальных требований.
Необходимо выполнять инженерную защиту территории от негативного воздействия воды.
А это уже совсем другие расходы:
✔️ инженерные изыскания;
✔️ дополнительные проектные решения;
✔️ специальные защитные сооружения;
✔️ укрепление территории;
✔️ увеличение стоимости строительства.
Именно поэтому я всегда говорю:
Не всё, что отсутствует в выписке ЕГРН, отсутствует в реальности👆
Следующее открытие оказалось ещё интереснее.
❗️Вся территория продолжает отображаться в зоне комплексного развития территории (КРТ)❗️
После моего запроса продавец предоставил решение суда, согласно которому эта зона уже отменена.
Апелляция также оставила решение в силе.
Казалось бы — вопрос закрыт.
Но нет….
После общения с администрацией выяснилось, что изменения ещё не внесены в Генеральный план, ПЗЗ и другие градостроительные документы.
По словам специалистов администрации, этот процесс займёт ориентировочно от одного до двух лет.
То есть юридически вопрос уже решён.
А фактически — во всех официальных документах зона КРТ продолжает существовать.
Но и это оказалось ещё не всё...
❗️Во время общения с отделом архитектуры выяснилось, что готовится установление новой охранной зоны газопровода.
Официально её ещё нет.
В открытых источниках информации тоже нет.
Но решение уже принято, и документы находятся в стадии подготовки.
А значит, после утверждения зоны часть участков может получить дополнительные ограничения на строительство.
Об этом невозможно узнать, если ограничиться только выпиской ЕГРН.
Дальше я проверила подъездные пути.
И увидела ещё одну проблему.
❗️После раздела большого массива несколько участков вообще остались без официального доступа к дороге.
Продавец показал схему, нарисованную фломастером, где в будущем должны появиться дороги.
Но рисунок — это не документ.
Проект межевания отсутствует.
Дороги официально не сформированы.
А значит, существует риск установления сервитута или возникновения проблем с подъездом.
Для клиентки это было новое слово и на месте она этого вообще не заметила, и была сильно удивлена.
После этого я перешла к проверке самого продавца.
Именно там расследование стало ещё интереснее…🤪
Продолжение расскажу в следующем посте. 🔎🌿
8
3
2
2July 23, 2026 267 12
