Читаю на сайте юридической компании (см.скрины выше, в предыдущем посте) ответ клиенту о продаже единственного жилья.
Утверждаются две вещи:
1. наличие жилого дома за пределами Российской Федерации не лишает квартиру в России статуса единственного жилья для целей подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК;
2. ключевое значение имеет наличие или отсутствие иных жилых помещений, принадлежащих Вам на территории Российской Федерации и учитываемых в российской системе государственной регистрации прав.
Вывод для клиента: трёхлетний срок соблюдён, и если жилье единственное в РФ, НДФЛ платить не нужно.
Кстати, ИИ на первой выдаче в поисковике подсовывает этот же самый ответ.
Оба посыла юристов в корне неверны и соответственно привезут клиенту налог и штрафы. Разберу по порядку.
Первое. ❗️Территориальной оговорки в норме нет. Открываем подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК: «…не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)». Слов «на территории Российской Федерации» в этой норме нет. И это не пробел. Законодатель прекрасно умеет вводить такое ограничение, когда оно ему нужно: в статье 220 НК применительно к имущественному вычету при покупке прямо написано «на территории Российской Федерации». В подпункте 4 пункта 3 статьи 217.1 этой оговорки нет — значит, её отсутствие осознанно (что подтверждается и здравой логикой, оговорку про единственное жилье вводили в расчете на «условно-бедные» слои населения, а не для тех, у кого всего по одному объекту в каждой стране Европы).
Второе. ❗️По этому вопросу есть прямое разъяснение. Например, Письмо Минфина России от 10.03.2023 № 03-04-05/20118, цитирую дословно: «Для целей применения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса должны учитываться все жилые помещения, находящиеся в собственности налогоплательщика, в том числе и жилые помещения, находящиеся за пределами Российской Федерации».
Написано ровно то, что отрицают авторы разбираемого текста. Это разъяснение существует более трёх лет, находится в открытом доступе и в любой правовой системе поднимается по одному запросу.
📌Отдельно подчеркну, поскольку постоянно об этом пишу: письма Минфина не являются нормативными актами, и сами по себе они не аргумент — я регулярно разбираю письма, противоречащие Кодексу. Но здесь случай обратный: письмо не изобретает норму, а буквально повторяет её.
Третье. ❗️Критерий «учитывается в ЕГРН» юристами выдуман. Здесь просто классическая подмена одного юридического факта другим. Норма говорит о том, что находится в собственности налогоплательщика. Авторы прочли это как «о чём есть запись в российском реестре». Это разные вещи, и это элементарно (так, именно право собственности возникает со дня открытия наследства независимо от государственной регистрации; ранее возникшее право до вступления в силу закона о регистрации признается действительным без записи в ЕГРН, и так далее – примеров масса).
Далее. ❓«Но как квалифицировать иностранный объект?» Это единственное содержательное возражение, которое можно было бы выдвинуть, — НО и на него в законе есть прямой ответ:
— Статья 1205 ГК — право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится;
— Статья 1206 ГК — возникновение и прекращение вещных прав определяются по праву страны местонахождения имущества;
— Пункт 2 статьи 1187 ГК — если юридическое понятие «не известно российскому праву или известно в ином словесном обозначении либо с другим содержанием и не может быть определено посредством толкования в соответствии с российским правом», при квалификации применяется иностранное право.
Более того, этот подход Минфин уже применяет к той же статье 217.1: срок владения зарубежной недвижимостью исчисляется с даты возникновения права собственности по законодательству государства, в котором она находится (письмо от 02.09.2022 № ххх – реквизиты в моем справочнике по срокам владения и точкам отсчета)). И, возможно, это будет открытием для юристов, но налоговый резидент РФ должен отчитываться о продаже зарубежной недвижимости. То есть НК РФ не ограничен, как полагают данные юристы, территорией РФ применительно к недвижимости.
📌Итог: позиция «зарубежное жильё для единственного не считается» нормативно несостоятельна (и по НК, и по ГК). Полноценное жильё за рубежом — дом, вилла, квартира — в тесте единственного жилья учитывается, и в такой ситуации применяется общий пятилетний срок владения, а не льготный трёхлетний. Важная оговорка: если за рубежом объект называется «апартаменты», то не стоит проводить параллель с российскими нежилыми помещениями. По местному законодательству это вполне может быть именно жильем.
Кстати, я сразу, с введения нормы о единственном жилье, предупреждала, что зарубежное выбивает из льготы. Что ФНС это выясняет, писала в частности тут
