«Медвежья услуга» по льготе
Типичная ситуация - семья с двумя детьми, продали в 2024 году две квартиры до истечения срока владения площадями 45 и 62 метра, обе в титуле на муже, взамен купили одну на 90 м2. Есть ещё жильё на жене, 40 метров.
Риэлтор прикинул и сказал: под льготу для семей с детьми, мол, не проходите. Патамушта 45 + 62 = 107 метров, а купили всего 90, и сумма кадастров проданных квартир тоже выше кадастра купленной. Продали больше, чем купили, значит льготы нет.
И дальше, чтобы «сэкономить» клиенту налог, обе продажи провели по цене покупки, а остаток суммы оформили как неотделимые улучшения.
📌Теперь что реально было по льготе и что реально сделали.
По льготе люди проходили, потому что площади/кадастры проданных квартир НЕ суммируются, каждая проданная изолированно сравнивается с одной и той же купленной.
Что они себе обеспечили? Потенциальный налог на всю сумму занижения. Ибо освобождение по пункту 2.1 ст. 217.1 распространяется на доход от продажи жилого помещения (а не неотделимых улучшений или чего угодно иного). Деньги за неотделимые улучшения доходом от продажи жилого помещения не являются – и, при выявлении, облагаются (замечу в скобках, что, когда ФНС надо, то неотделимые считаются доходом от продажи объекта, а когда не надо – не считаются; но формально это облагаемый доход в любом случае, и кстати по ставке 13-22, а не 13-15).
Итог: семья, у которой налога по закону не возникало вообще, ходит под бессрочным риском получить налог ровно на ту часть, которую увели в улучшения.
Отдельно для тех, кто считает такие сделки в этом году: с 2026 года в условии про иное жильё появился ещё и параметр кадастровой стоимости, не только площади. Про это я писала отдельно.
22August 28, 2026 467 5 5
