Как риэлтор, работающий на вторичном рынке и с новостройками, могу сказать, что рынок находитесь в очень чувствительной точке: клиенты дезориентированы, медийный фон противоречив.
Моя задача — структурировать картину и показать клиенту его личную выгоду или риски в текущей ситуации.
На основе аналитики рынка (высокая ставка, рекордный запас непроданного жилья, но рост себестоимости и отложенный спрос) вот что могу посоветовать.
1. Продавцам вторички
Мы вошли в период, когда объем предложения на вторичке вырос на 11%, а покупатель стал очень избирательным. Цена за год прибавила лишь 3-4%, и это отстает от инфляции».
Если вам нужно продать в ближайшие 6 месяцев — делайте это сейчас и давайте адекватный дисконт (5-10% от рынка). Дальше конкуренция только усилится, так как застройщики будут выбрасывать на рынок все больше готовых квартир с акциями и рассрочками.
Важный нюанс для Тюмени. У нас уникальная ситуация: квартиры в уже сданных домах стоят дешевле строящихся. Это означает, что ваша вторичка конкурирует не только с другой вторичкой, но и с готовыми новыми квартирами от застройщика. Придется быть гибче по цене.
Кому не продавать сейчас: Если ипотека не висит, срочных денег не нужно, а квартира в хорошем месте и в отличном состоянии — можно сдавать в аренду и ждать 2027 года, когда ключевая ставка уйдет ниже 12% и покупатель вернется за ипотекой.
2. Покупателям вторички с живыми деньгами
90% покупателей отвалилось из-за ипотеки. Конкуренция минимальна. Вы можете торговаться с продавцом, как давно не могли)).
Ставки по депозитам начали снижаться вслед за ключевой, хранение наличных теряет смысл.
Совет: Смотрите объекты на вторичке. Вы можете купить новую квартиру с ремонтом по цене ниже рынка строящихся объектов — это аномалия, которая долго не проживет.
3.Ипотечным покупателям
Семейная ипотека (под 6%):
Если подходите под условия — однозначно покупать новостройку. Банки начали вводить комиссии, государство - усложнять условия Программа будет сжиматься. Ставка в 6% при инфляции в 10–15% — это фактически бесплатные деньги.
Но помните: одна семья — одна льготная ипотека. Выбирайте объект надолго, на вырост. Перепродать такую квартиру быстро не выйдет.
Рыночная ипотека:
Это экстремально дорого. Переплата колоссальная. Покупать на рыночной ипотеке сейчас стоит только в одном случае: вы ждали снижения цен, но поняли, что цена упадет недостаточно, чтобы компенсировать переплату, и вам жизненно необходимо жилье прямо сейчас.
Всем остальным совет — ждать. Сигналом к покупке будет снижение ключевой ставки до 12-13%. Но как только это произойдет, рынок "отмерзнет", и цены снова поползут вверх. Ловить момент придется быстро.
Как вариант, воспользоваться субсидированной ставкой застройщиков. Они для всех категорий покупателя, начинаются от 4,4% и могут быть на год, два, три, и даже на весь срок.
4. Инвесторам
Вложения в новостройки на котловане под перепродажу сейчас очень рискованны. Если ставки не упадут быстро, вы попадете в кабалу на годы, а рынок может не дать ожидаемой доходности.
Гораздо интереснее покупка готового жилья (вторичка или сданные новостройки) под аренду. В Тюмени спрос на аренду квартир в хороших районах стабилен. Покупка за наличные дает дисконт, а арендный поток покрывает инфляцию.
Как вариант, можно рассмотреть инвестиции в участки под ИЖС. В перспективных пригородах Тюмени это понятная история на 3-5 лет. Спрос на загородные дома сохраняется, а земля не требует ремонта и управления, как квартира.
Коротко собрала в таблице (см в комментариях)
ЗайцеваTeam
5
