10 правил при покупке коммерческой недвижимости для сдачи в аренду
Если ваша цель — стабильная аренда и рост стоимости, проверьте эти пункты перед заключением сделки.
👉 Сначала — аренда, потом — покупка
Подумайте, кому вы будете сдавать помещение и под какой бизнес. У сетевых компаний есть четкие требования:
отдельный вход (иногда критичны даже 2–3 ступени),
приточно-вытяжная вентиляция,
достаточная мощность (кВт)
, вода/канализация и другие коммуникации.
Если объект не соответствует требованиям, круг арендаторов резко сужается.
👉 Смотрите не на трафик, а на его «качество»
Большой поток ≠ деньги.
Рядом со школой/детским садом трафик может быть большим, но платежеспособность аудитории и сценарий потребления зачастую ниже, чем у офисных кластеров, остановок, рынков и жилых комплексов с высокой плотностью застройки.
👉 Не гонитесь за большими метрами
Часто маленькие помещения стоят дороже за м² и сдаются быстрее. Оптимальный диапазон для ликвидности — 30–70 м²: так проще найти арендатора и перепродавать недвижимость.
👉 Центр — не всегда лучший вариант
Во многих городах лучше всего работают спальные районы:
продуктовые магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания, небольшие торговые точки, кофейни «у дома».
Там аренда стабильнее, потому что спрос постоянный.
👉 Ремонт — не преимущество, если он «не в тему»
Вы заранее не знаете, кто будет арендатором. Зачастую это выгоднее: Предоставьте 1–2 месяца арендных каникул на ремонт или
сделайте ремонт после подписания договора под конкретного арендатора.
Так вы не «закопаете» деньги в чужом дизайне.
👉 Парковка — обязательный контрольный пункт
Важно не просто «наличие», а: сколько мест, насколько удобно подъехать/встать, есть ли конфликты с жильцами/шлагбаумами. Для многих арендаторов это решающий фактор.
👉 Проверьте кадастровую стоимость
От нее зависит налог: 1–2% в год. Иногда объект выглядит выгодным по цене, но налог «съедает» всю выгоду из-за завышенного кадастра.
👉 Назначение помещения должно соответствовать вашему плану
Если по документам это апартаменты или офис, сдать помещение под торговлю/общепит/услуги может быть сложно или невозможно без дополнительных процедур. Назначение помещения — это ваш будущий круг арендаторов.
👉 Оценивайте перспективу локации
Что будет с районом через 2–3 года: новые ЖК, дороги, метро/остановки, благоустройство?
Инвестор зарабатывает не только на аренде, но и на росте стоимости участка.
👉 Ликвидность важнее «красивой доходности»
Иногда лучше иметь объект с чуть меньшей доходностью, но который можно быстро продать и вложить деньги в более перспективный вариант, чем держать неликвид и продавать его годами.
#недвижимость #коммерческаянедвижимость #коммерция
