На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность.
На практике всё сложнее.
Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём.Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно:
• когда он появится;
• какую ставку согласится платить;
• сколько месяцев помещение будет простаивать;
• насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства.
При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами.
Готовый арендный бизнес работает иначе.Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту.
Кроме того, можно заранее оценить:
— фактическую арендную ставку;
— работу арендатора;
— трафик;
— экономику объекта;
— реальную доходность.
То есть неопределённостей становится значительно меньше.
Есть и вопрос ликвидности.Пустое коммерческое помещение после сдачи дома ещё необходимо кому-то сдать. А если инвестор решит выйти из сделки раньше, покупатель на вторичном рынке, скорее всего, потребует дисконт: ему тоже предстоит самостоятельно искать арендатора.
У готового объекта с действующим договором аренды покупатель понимает, какой денежный поток он приобретает.
💡 Значит ли это, что покупать на котловане всегда неправильно?
Нет. Для опытного инвестора, который умеет анализировать будущую локацию, готов несколько лет ждать и способен самостоятельно найти арендатора, ранний вход может дать более высокую доходность.
Но для большинства частных инвесторов готовый объект с надёжным арендатором означает меньше неопределённости и более прогнозируемый результат.
Именно поэтому коллективная модель позволяет решить ещё одну проблему: качественный ГАБ с федеральной сетью обычно стоит десятки или сотни миллионов рублей. Через SimpleEstate инвестор может получить долю в таком объекте от 100 000 ₽, распределив капитал между несколькими объектами и арендаторами. Ознакомиться с предложением можно на нашем вторичном рынке - https://simpleestate.ru/secondary-market/Иногда потенциально более высокая доходность требует значительно большего риска. А в недвижимости важно считать не только возможную прибыль, но и вероятность того, что первоначальный сценарий вообще реализуется.
