Наш главный тезис в пользу инвестиций в помещения с арендаторами-супермаркетами звучит так: какие бы сложные времена ни были, люди не перестанут ходить в магазины.
И это действительно так, ведь еда - базовая потребность любого организма. Однако в сложные времена люди начинают экономить и покупают меньше продуктов в супермаркетах, переходят на более дешёвые товары, охотятся за акциями и уходят в дискаунтеры. Всё это приводит к сокращению товарооборота, и как следствие - к падению реальных поступлений арендной платы, в случае супермаркетов вычисляющейся как % от РТО. Это логичная и понятная конструкция. Но данные говорят совсем другое.
Более 10 лет назад, в тяжёлом для экономики страны 2015 году (шла адаптация к первым санкциям против России), около 70% респондентов «Индекса Иванова» (регулярное исследование потребительских настроений от СБЕРа) заявляли о переходе на более дешёвые товары, свыше 70% по опросам Nielsen говорили, что живут в режиме экономии.
В 2015 году физический объём продаж продуктов питания упал на 8,9-9,2%, а вот денежный оборот вырос на 19,1%. Всё дело было в том, что кризис принёс с собой и высокую продовольственную инфляцию. Люди действительно сократили покупки в супермаркетах, стали покупать меньше товаров в штуках, но сэкономить они не смогли. А дальше произошло то, что и должно было: потребление постепенно восстановилось, а цены назад не вернулись.
Привычка покупать товары по акциям, которую также можно воспринимать как сигнал об экономном поведении потребителей, при ближайшем рассмотрении оказывается не сигналом кризиса, а нормой рынка: доля промо в офлайн-FMCG уже много лет держится около 46%. То есть почти половину товаров супермаркетов потребители покупают со скидкой, и это происходило как в относительно благополучные, так и в сложные годы.
При этом сложно отрицать, что формат дискаунтеров в России растёт значительными темпами. «Чижик» в 2025 году достиг ₽417,5 млрд выручки, прибавив 67,3% г/г. Однако дискаунтеры - молодой формат, заполняющий свою нишу, то есть рост и развитие формата - это в том числе эффект низкой базы и относительно низкая конкуренция в сегменте. При этом жёсткие дискаунтеры пока что занимают всего лишь 5,8% рынка продуктов питания, а исследовательское агентство INFOLine прогнозирует плавный рост их доли лишь до 7,7% к 2030 году, особо отмечая, что «Пятёрочка» и «Магнит» прекрасно научились проводить акции так, что цены на базовые позиции сравниваются с «Чижиками» и «Светофорами».
Что всё это значит для готового арендного бизнеса с супермаркетами в качестве арендаторов? Реальная арендная нагрузка продуктового якоря обычно укладывается в 5-10% его выручки: в нашем собственном портфеле это 5-8%. Именно здесь и проходит главная линия раздела. Объект с нормальной арендной нагрузкой, с сильным трафиком, правильной локацией и адекватной ставкой переживает любой кризис: чтобы аренда стала непосильной, оборот должен упасть в разы. Но всплеск инфляции, сопровождающий любой эталонный кризис, в этом случае сработает в пользу как арендатора, так и арендодателя (через привязку рентного дохода к ТО). 
А вот те магазины, где арендная нагрузка заметно выше нормы, сети в сложные времена спокойно закрывают. 
А значит, вопрос не в надёжности сектора и формата как такового, а в том, насколько тщательно отобран инвестором конкретный объект.
Именно поэтому мы в SimpleEstate тратим столько времени на отбор объектов и продолжаем утверждать, что помещения, арендованные федеральными продуктовыми сетями, (при условии правильной локации и адекватной арендной нагрузки) являются одним из самых надёжных, проинфляционных и антикризисных активов на нашем рынке. Спрос на продукты малоэластичен, а арендный поток, привязанный к обороту, защищает доход инвестора.
