С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске - к счастью, без ущерба.
Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара.
Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости.
У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов.
Тем не менее у крупных объектов складского сегмента всегда были и собственные риски - просто на растущем рынке на них не обращали особого внимания:
Концентрация арендатора. Один договор на 50-100 тыс. м2. Арендаторов, способных забрать такой объём одним лотом в стране критически мало. Моральное устаревание. Через 10-15 лет требования к инженерным системам и уровню автоматизации успевают смениться. Дальше необходим редевелопмент или придется выдавать дисконт при продаже. Влияние рыночных циклов. По данным NF Group, вакансия качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года - 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Ставки аренды снижаются уже год. Прогноз ввода на 2026 год - 2,55 млн м2, рекорд за всю историю наблюдений.🔹 Ликвидность. Круг покупателей на объект стоимостью более 1 млрд узок. Сейчас покупателей станет ещё меньше, а ставки капитализации начнут расслаиваться по географии, формату и площади.
Любимые нами в SimpleEstate помещения с федеральными продуктовыми сетями устроены принципиально иначе: это 300-900 м2 на первом этаже жилого дома или в отдельно стоящем здании, с десятком сетей-арендаторов, конкурирующих за такие площади, аренда, привязанная к товарообороту и отличная ликвидность. Такое помещение морально не устаревает: спрос на него определяется плотностью застройки и количеством домохозяйств вокруг.
Мы при этом совершенно не утверждаем, что у стрит-ритейла рисков нет. Они тоже есть: трафик локации, ротация сетей, зависимость от окружающей застройки. Но геополитические риски, с которыми столкнулся складской сегмент, несоизмеримы с вероятностью реализации аналогичных рисков в сегменте помещений супермаркетов.
Склады - неплохой актив. Но портфель, целиком собранный из активов с одним риск-профилем, не является диверсифицированным - даже если внутри него десять разных объектов. Настоящая диверсификация - это активы, риски которых не идентичны и не пересекаются. Добавьте в портфель актив с другим риск-профилем: это лучшая реакция на разворачивающиеся события.
Инвестиции в офис класса А
