ППА | Доходная недвижимость

За всю свою жизнь я понял: то, чего ждёшь в этой стране, обязательно на 100 % не произойдёт! Как только перестаёшь ждать или отвлекаешься на что-то — тогда нужно ждать!

Не буду повторять написанное мной в моей книге «Специализация риэлторов»:
в Нашей стране всё-таки не реальные специалисты, волшебники, чудотворцы!

Ремонт — страшное слово! Согласен целиком и полностью, но только если не до конца понимаешь процесс. В процессе взаимодействия с клиентами поняли, что если человек боится ремонта, то купить объект недвижимости он просто не в состоянии, даже если ремонт сделан. Без понимания процесса стройки в нашу сторону летят вопросы:
А трубы не оторвутся?
Розеток достаточно?
Проводка медная?
….)))

- Что такое «Время Покупателя»?
- Это нынешнее время!

«Не является индивидуальной Инвестиционной Рекомендацией»

Меня таким не удивить — я работал в Москве). Рынок Нашей столицы давно привык к Бестолковым Деньгам, которые везут в Белокаменную со всей страны, и уже много лет почти невозможно взять адекватный Копеечный объект, а дорогие объекты не продаются годами.
Но вчера я обнаружил, что в столице ППА тоже прекратили выставлять, новых лотов больше нет(

15 лет постоянной работы не могли пройти без сучка и задоринки (Мне очень повезло, в самом начале я оказался очень везучим и несколько первых объектов у меня получилось взять Волшебно: выиграл аукцион, сделал ремонт, сдал в аренду, продал).

Но как-то раз, в 2012 году, в период летнего ажиотажа, подвернулся объект на ул. Достоевского, цоколь, 65 м², полноразмерные окна, цена 3 200 000 р., задаток 320 000 р. (собственность).

Как обычно, записались на просмотр, но посмотреть не получилось два раза. Посмотрели внимательно отчет об оценке, вроде всё хорошо, можно брать. Взяли как единственные участники, пришли на подписание акта приема-передачи. При открытии входной двери увидели, как через центральный коридор проходят магистральные трубы теплоснабжения, которые, по опыту, перенести можно только за очень большие деньги и много времени.

Расскажу свою историю, которая началась в 2010 г. с покупки нежилого помещения по адресу: ул. Подрезова, д.5. Деньги на этот объект были взяты с продажи моей единственной квартиры, — благо, в 25 лет это не «единственная» квартира, а «Первая»! Но это очень смелый поступок – в 90 % случаев средства таких деятелей сгорают! В моей жизни были менее рискованные поступки, связанные с привлечением средств для инвестиций.

В 2012 году я обнаружил дачу,

на которую даже отец не ездил третий год. Дом немного обветшал, продать его 6 месяцев не получалось – пришлось немного вложиться, 💸 и тогда я продал её достаточно быстро и выгодно. Купил на эти деньги нежилое помещение (за 3 000 000 р.) по адресу: Каменноостровский, д.26-28, дом «Бенуа», 111,3 м² — в рассрочку (50 % сразу, 50 % в рассрочку на 12 мес.), сделал ремонт, сдал в аренду, продал за 7 500 000 р.

Почему же возникают проблемы: быстро (часто) съезжают арендаторы, требуется ремонт, лишнее взаимодействие с ресурсоснабжающими-управляющими организациями?

Основная причина таких потерь – недостаток времени, выделяемого на администрирование, аналитику, финансовое планирование работы объекта недвижимости!

СтритРитейл — самый распространенный и понятный сегмент Коммерческой недвижимости, понятный потому что мы этим сегментом пользуемся каждый день в виде магазинов, торговых центров и салонов красоты.

Второе место по понятности занимают склады!
Склады — очень интересный и неразвитый рынок нежилой недвижимости, который также делится на множество частей, площадь которых начинается от 1 м² и до 1 000 000 м² и до Бесконечности .

Третье место по понятности занимают — вы не поверите, но это парковочные места!

Четвертое место — «помещения свободного назначения». Мой любимый сегмент. Такие высокие чувства вызывают возможности данного сегмента, которые, в свою очередь, дают составляющие названия «Свободу»! Можно Торговать, можно Складировать, можно Жить!

Пятое место — «производство». Не очень понятный сегмент для большинства участников рынка, но при понимании дает Максимальную прибыль!

Напоминаем правила любого рынка:
если предложение превышает спрос (спрос выглядит как жильцы дома, а не количество сделок, дома строят, чтобы в них жить), цена расти не будет!

Понятие «Готовый продукт» на рынке России размыто до невозможности! Рынок выглядит как 80/20: 80% Недвижимости нельзя использовать, так как эта недвижимость либо ещё не достроена, либо морально устарела, либо построена с нарушениями (застройщик не выполнил взятые на себя в рекламе обязательства), не оформлены документы, под арестом, с обременениями, которые не позволяют её использовать.

Но если зайти на любой сайт по продаже недвижимости, Мы увидим обратную ситуацию: 20% не готово к продаже, 80% Недвижимости — это Идеальные объекты для покупки. В этом, конечно, ничего страшного нет, но в такой ситуации человек, став собственником, ничего не делает, руководствуясь Наставлениями Риэлтора: «И так можно сдать в аренду», «Супер Ликвидность», «Купил — деньги сохранил»…