неДВИЖный ВОПРОС

С депозитов в квартиры

Как вклады россиян могут повлиять на рынок жилья, рассказала РБК Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom

Эксперт отмечает, что деньги с вкладов выйдут на рынок недвижимости, когда ключевая ставка начнет снижаться. Однако 95,5% вкладов сделаны на сумму, не
достаточную для покупки жилья. Именно такая доля приходится на сбережения до 1 млн. рублей. Этого мало для первоначального взноса по ипотеке даже в регионах.

По мере снижения ключевой ставки начнется сокращение ставок по депозитам и кредитам. При снижении рыночных ставок по ипотеке хотя бы до 12–14% можно ожидать роста спроса и изменения ценовой динамики. При этом спрос начнет восстанавливаться еще до того, как ипотека вновь станет массово доступной.

Влияние депозитов на рынок новостроек может быть более заметным, поскольку именно на первичном рынке действует программа семейной ипотеки, а в некоторых регионах и другие льготные программы. Кроме того, девелоперы традиционно предлагают различные программы рассрочек и скидок.

В Московском регионе влияние вкладов будет менее ощутимым из-за высоких цен. Рассмотрим наиболее доступный сегмент первичного рынка — квартиры комфорт-класса в Новой Москве. При первоначальном взносе по ипотеке 30% и средней стоимости однокомнатной квартиры в размере 10,3 млн руб. жилье в ипотеку смогут себе позволить 0,7% вкладчиков. Без ипотеки — лишь 0,1% физических лиц с вкладами.

Интерфакс: Снижение ключевой ставки в дальнейшем будет постепенным

- Мы, как и большинство участников рынка, предполагали сохранение ключевой ставки на текущем уровне. И очень надеемся, что в последующие заседания регулятор приступит к снижению, комментирует управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.

Даже небольшое движение ставки вниз станет позитивным сигналом для рынка. Снижение доходности по вкладам стимулирует переток средств на рынок недвижимости, однако это будет очень медленный и растянутый по времени процесс. Быстрой смены тренда ждать не приходится и на ипотечном рынке, и путь к приемлемым условиям может занять весь год.

Несмотря на отсутствие массовой ипотечной поддержки ситуация со спросом в Московском регионе в целом стабильная: в январе спрос год к году даже вырос (+7%), главным образом за счет бизнес-класса, где продажи стимулируются в основном рассрочками. Спрос на жилье массовых классов поддерживает программа семейной ипотеки.

В то же время, на стороне предложения сигналы тревожные. Еще во втором полугодии 2024 наметилась отрицательная динамика по выводу новых проектов. За тот период с продажами в Москве и Новой Москве вышли 25 новых ЖК, тогда как во втором полугодии 2023 стартовали 37 проектов. Проектное финансирование по нынешним ставкам (ключевая плюс 6 п. п.) лишает девелоперов мотивации к запуску новых проектов.

Недавно ДОМ.PФ выступил с инициативой субсидировать процентную ставку для проектного финансирования на строительство жилья со сроками ввода в 2026 и в последующие годы. Надеемся, что эта инициатива будет одобрена и оперативно внедрена. Иначе в среднесрочной перспективе рынок ждет сокращение экспозиции, что грозит дефицитом новостроек и очередным витком повышения цен.

Из регионов в Москву
За четыре года доля региональных игроков на рынке недвижимости столицы выросла более чем вдвое, с 18% до 39%. Предпосылками для экспансии являются активная динамика спроса, высокая маржинальность, большая емкость рынка.

Комментирует Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:

У региональных игроков есть несколько путей на столичный рынок. Шансом для амбициозных региональных игроков является приобретение земельных участков у крупных игроков московского рынка. Сейчас, когда даже крупнейшие столичные девелоперы заинтересованы в оптимизации земельного портфеля, для этого лучшее время. Распродажа части активов позволит им снизить долговую нагрузку, пересмотреть свои проекты и сконцентрироваться на наиболее маржинальных. 

Также возможна продажа не земли, а готового проекта, когда продавец выступает как fee-девелопер. 

На наш взгляд, КРТ является более сложным путем для региональных застройщиков, не имеющих опыта реализации проектов в Московском регионе. Например, для КРТ характерны длительные сроки реализации проекта, большая социальная нагрузка, возможно наличие зон с особыми условиями использования территорий, ограничивающими строительство.
В отличие от приобретения участков с документами у частных девелоперов, когда можно сразу зайти на площадку и начать реализацию проекта. 

Актуальна схема с созданием коллабораций – совместных компаний с застройщиками из московского региона. Среди таких примеров – недавнее партнерство Capital Group с “Неометрией”, а также ПИК со “Страной Девелопмент”. 

Таких альянсов, вероятно, будет все больше, поскольку крупным московским девелоперам негласно дали понять, что на получении исходно-разрешительной документации их участие в проекте не должно завершаться. Ожидается, что эти девелоперы будут вовлечены и в строительство, и в реализацию.