Очередь на склад …
Что бы оценить влияние разрушений на складах Ozon и Wildberries на рынок складской недвижимости, следует опуститься на шаг назад и выделить ключевые факторы, спровоцировавшие рост складской недвижимости и спрос на нее, который стартовал в 2020ые.
Первый - это рост онлайн- торговли, получившей мощный импульс во время пандемии. И второй, чуть позднее - это логистические сбои, вызванные перестройкой цепочек поставок: как только логистика начинает сталкиваться с неопределённостью (пандемия, санкции, вооружённые конфликты в периметре ключевых международных транспортных коридоров) возникает потребность в буферных хабах, то есть растёт хранение. С 2018 года спрос на складскую недвижимость у нас вырос в 3,5 раза к 2023 году, то есть за 5 лет ( объём сделок в этом секторе вырос с 2,1млн кв м до 7,3 к 80 млн.кв м общих объёмов складов).
Так как это- рынок частного капитала, девелоперы достаточно быстро отреагировали на спрос, привлекли инвестиции и нарастили новые площади.
Инвестиционный цикл для greenfield склада 12-18 месяцев. Более сложные конструкции с IT сортировкой и тд строятся дольше - 18-24 месяца. В итоге фактически треть существующих складских площадей была введена в строй с 2019 по 2025 гг (29,3 млн.кв м)
По качеству складов, спрос все больше был сориентирован на укрупнение и автоматизацию, во многом этому способствовала конкуренция межу е-сом и омниканальным ретейлом.
Далее после 2024г из-за охлаждения экономики, роста процентных ставок, сокращения импорта и тд. - объём спроса и сделок в сегменте складской недвижимости стал сокращаться (к 2025 год на 25% до 5,5 млн.кв м). К 2026 объём вакантных помещений в секторе составил около 6%. С 2025 достаточно динамично стали снижаться ставки аренды складов.
С середины лета атаки дронов затронули около 20 крупных объектов Ozon и Wildberries это - 1,9 млн.кв м, порядка 2,37% всех складских площадей. То есть выбытие складов опережает падение спроса, а значит есть дефицит.
Цена суммарных потерь в секторе складской недвижности, если исходить из стоимости метра 69,1 тыс.рб за кв м составляет около 131 млрд руб. К ним нужно добавить внутреннее оснащение (без товаров)- это около 200 млрд.руб суммарно.
В перспективе на рынок по-прежнему будут давить два ключевых фактора: в минус -охлаждение экономики, а в плюс -новые сбои логистики, потери складов.
Думаю, что рынок крупных ретейлеров и маркетплейсов (тот же Ozon и Wildberries) двинется в направлении аренды/инвестирования в склады сопредельных государств: Казахстана, Белорусии и тд. Вероятнее всего это будет новое строительство, так как профицита складов у наших соседей нет.
Другая вероятная тенденция - маркетплейсы попробуют отдать складское хранение селлерам и увеличить объёмы торговли по модели FBS\DBS (fulfillment by seller Vsfulfillment operator). Несмотря на то, что это приведёт к удорожанию логистики, из-за разукрупнения, однако, военных рисков будет меньше.
На середину августа около 45-50% селлеров уже используют собственные склады. А количество FBS отгрузок выросло в 10 раз.
К плюсам FBS можно отнести большее количество занятых, то есть перераспределение высвободившейся рабочей силы Ozon и Wildberries именно на эти площадки.
Оценить эффективность таких складов можно по аналогии с Amazon, аналог нашего FBS — FBM (Fulfilled by Merchant). А наш FBO у Amazon - FBA
Amazon считает, что FBA даёт продавцу доступ к быстрой Prime-доставке и заявляет, и это способствует увеличивать продажи до 35%.
Но Amazon одновременно активно развивает Seller FulfilledPrime — это то же FBS, но высококачественный.
В итоге, в мире выигрывает уже не FBO против FBS, а «быстрый fulfillment против медленного».
Это говорит о том, что наш рынок вероятнее всего двинется в FBS-селлеринг, который будет включать следующие составляющие: региональный склад + автоматизированный WMS + быстрый pick&pack + интеграцию API + гарантированную доставку за 1 день.
В общем, судя по статистике, очередь на склад у нас пока не равна очереди на заправку, и даже к ней не приближается!
