Рынок новостроек Крыма и Севастополя в 2026 году вошел в фазу структурного рассогласования, когда агрессивный рост предложения перестал подкрепляться реальным покупательским спросом.
В августе 2026 года экспозиция жилых лотов в Севастополе достигла 1,6 тысячи объектов, а суммарная площадь выставленных на продажу квартир за год увеличилась на 111,7 %, достигнув 81,3 тыс. кв. м. Только с начала 2026 года объем предложения в городе прибавил 60 % по числу лотов и 65,2 % по площади. Этот строительный оптимизм разбивается о сухую статистику регистраций.
За семь месяцев 2026 года в Крыму было зарегистрировано всего 4,3 тыс. договоров долевого участия, что на 17,3 % меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Севастополь демонстрирует еще более тревожную стагнацию: количество сделок зафиксировалось на уровне 0,4 тыс. и не показывает признаков роста.
Рынок перестал быть рынком продавца. Застройщики продолжают выводить на рынок новые объемы, рассчитывая на инерционный спрос, но покупатель, столкнувшийся с высокими процентными ставками и макроэкономической неопределенностью, перестал поглощать эти метры с прежней скоростью.
На этом фоне ценовая динамика выглядит не как единый тренд, а как лоскутное одеяло из локальных аномалий.
Самым дорогим направлением остается Ялта, где средняя цена предложения достигла 435,3 тыс. руб. за кв. м, прибавив 7,9 % с начала года. За ней следует Алушта с показателем 403,4 тыс. руб. и ростом на 4,8 %. Эти цифры отражают устойчивость премиального сегмента, где покупатели менее чувствительны к макроэкономическим колебаниям. Евпатория демонстрирует резкий скачок на 18,6 % за восемь месяцев, достигнув 307,7 тыс. руб. за метр, что говорит о точечном дефиците качественного предложения в этом сегменте.
Совершенно иную картину рисует Феодосия. Средняя цена предложения в городе рухнула на 30,7 % по сравнению с январем 2026 года и на 8 % относительно августа 2025 года, опустившись до 191,5 тыс. руб. за кв. м. Эта аномалия имеет простое объяснение: в городе возводится всего пять жилых комплексов. Отсутствие масштабных проектов с высокой маржинальностью и узкий пул покупателей вынуждают девелоперов идти на агрессивный демпинг, чтобы расчистить склады. Феодосия стала индикатором того, что происходит с периферийным рынком, когда заканчивается искусственная поддержка спроса.
Севастополь и Симферополь занимают промежуточную, но устойчивую позицию. В городе-герое квадратный метр стоит 269,5 тыс. руб., показав годовой рост на 15 %, при этом с начала года цена увеличилась лишь на 3,3 %. Симферополь, как административный центр с более приземленным спросом, предлагает метр за 184,2 тыс. руб. с годовым приростом 13,1 %.
Это рост, обусловленный скорее инфляцией издержек строительства, чем реальным ажиотажем покупателей. В обоих городах количество активных проектов остается высоким — 18 в Севастополе и 31 в Симферополе, что создает постоянное давление на цены вторичного рынка.
Совокупность этих данных указывает на завершение эпохи бесконтрольного роста цен на крымскую недвижимость. Рынок входит в фазу жесткой сегментации. Премиальные локации Южного берега продолжают удерживать высокую стоимость за счет ограниченного ресурса и статуса. В то же время города с низким объемом строительства вынуждены корректировать цены в сторону понижения, чтобы стимулировать угасающий спрос. Для девелоперов это прямой сигнал: стратегия простого наращивания квадратных метров без учета реальной емкости рынка и платежеспособности аудитории ведет к затовариванию и вынужденному снижению маржинальности.
«ИНФОРМЕР»
