Выявление рисков банкротства контрагента (продавца или покупателя) — ключевой этап безопасной сделки с недвижимостью. ☝️
Вот пошаговая инструкция, на что обратить внимание‼️
1. Проверка юридического статуса и документов 📄
Для юридических лиц (компаний, ИП):
· Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ): Проверьте, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве.🕵🏻♂️
Реестр находится на сайте bankrot.fedresurs.ru. Ищите по названию организации или ИП.
· Реестр ЕГРЮЛ/ЕГРИП: Получите свежую выписку (не старше 30 дней). Смотрите на:
· Директора/Учредителей: Не участвуют ли они в других процессах банкротства.
· Массовый адрес: Если у сотен фирм один адрес — это тревожный знак.
· Частые смены руководителя перед сделкой.
· Размер уставного капитала: Часто 10 000 руб. — норма, но в сочетании с другими признаками может говорить о "пустой" фирме.
· Сайт ФССП (Служба судебных приставов): Проверьте, есть ли в отношении компании или ее руководителя открытые исполнительные производства на крупные суммы.
· Картотека арбитражных дел: Проверьте (kad.arbitr.ru), нет ли в отношении компании исков о взыскании крупных задолженностей, особенно от налоговой или крупных кредиторов.
Для физических лиц (продавцов-физлиц):
· Тот же ЕФРСБ: Проверка на наличие процедуры банкротства.
· Сайт ФССП: Обязательно проверьте по ФИО и дате рождения наличие задолженностей и исполнительных производств. Особенно опасно, если долги сопоставимы со стоимостью продаваемой недвижимости.
· Отчет о банковской кредитной истории: Может быть запрошен у продавца. Покажет просрочки по кредитам и текущую кредитную нагрузку.
2. Анализ финансовых индикаторов и условий сделки
· Цена значительно ниже рыночной: Один из самых ярких красных флагов. Продажа "по-быстрому" для срочного получения денег 🫰 — классический признак подготовки к банкротству или ухода от взыскания.
· Срочность: Давление со стороны продавца, требование провести сделку в рекордные сроки, отказ от нормальных процедур проверок. 🔍
· Источник средств покупателя:
Если вы — покупатель, а ваш контрагент — юридическое лицо, будьте осторожны, если он расплачивается наличными, полученными "сразу перед сделкой". Это может быть попытка вывести активы из компании перед банкротством. Такая сделка в будущем может быть оспорена конкурсным управляющим. 🗣️
· Продажа единственного актива: Если компания продает свое единственное ликвидное имущество (недвижимость), при этом у нее есть долги, — это высокий риск.
3. Косвенные признаки и поведенческий анализ🧐
· Продавец действует через номинала или по доверенности: Особенно если доверенность "генеральная" и выписана на НЕочевидного представителя (не родственника). Уточните, почему собственник не участвует лично.
· Непрозрачная цепочка собственности:
Недвижимость недавно перешла к продавцу по странной сделке (дарение между юридическими лицами, продажа за символическую сумму).
· Обременения и залоги: Обязательно закажите актуальную выписку из ЕГРН (из Росреестра). Смотрите не только на право собственности, но и на раздел обременений. Ипотека, залог, арест — прямые признаки финансовых проблем.
· Наличие долгов по коммунальным услугам: Может говорить об общем неблагополучии и отсутствии денег.
О том, что делать, если выявили признаки банкротства читайте в следующем посте ⚡️
