Сейчас я как раз ищу новых арендаторов в свой инвестиционный дом.
За последние два года его рыночная стоимость выросла примерно на 50 тысяч евро, еще около 22 800 евро за это время я получил от аренды.
Вроде бы, можно просто порадоваться результату, но именно сейчас я снова думаю о вопросах, которые стоило бы задавать себе еще до покупки инвестиционной недвижимости.
И доходность лишь один из них.
А всего их пять:1️⃣Чистая доходность после всех расходов
Не аренда за год, а сколько реально остается после налогов, страховки, ремонта, обслуживания и простоев.
2️⃣ Сколько месяцев объект может простоять без арендатора
В какой момент простой снизит доходность настолько, что инвестиция перестанет вас устраивать?
3️⃣ Какая часть капитала окажется в одном объекте
Даже хорошая квартира может создавать слишком большую концентрацию капитала.
4️⃣ Сколько будет стоить выход
Налоги, расходы на продажу, время на поиск покупателя и на сколько придется упасть в цене, если деньги понадобятся быстро.
5️⃣ При каких условиях вы признаете покупку ошибкой и продадите недвижимость.
Для меня это, пожалуй, самый интересный пункт.
Большинство людей хорошо знает, почему покупает недвижимость, но лишь единицы заранее решают, при каких условиях из нее нужно выйти.
Доходность упала? Расходы выросли? Объект долго простаивает? Или капитал уже разумнее использовать в другом месте?
Эти критерии лучше определить заранее, пока в решение не вмешались эмоции.
У хорошей инвестиции должны быть не только условия входа, но и условия выхода.
Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, попробуйте ответить на эти пять вопросов по своему объекту.
