🧮 Когда математика ломается: что происходит с флиппингом на вторичке Москвы
Сегодня вывела в продажу новую квартиру на Пресне. Объект полностью готов, клининг завершен, профессиональные фото сделаны. Пока жду первых просмотров, поделюсь чистым анализом рынка.
Если посмотреть на сухие цифры, становится понятно, почему у многих коллег сейчас не сходятся бюджеты и ломается экономика проектов.
📈 Динамика цен на вторичном рынке
За июнь: средняя стоимость квадратного метра в Москве прибавила еще 0,6%.
За первое полугодие (с января по июнь): столичная вторичка подорожала на 4,8%.
За последние 12 месяцев (год к году): средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке выросла сразу на 11,2%.
🛠️ Стоимость ремонта
Для флипперов это сейчас самый болезненный пункт. За последний год стоимость отделочных материалов и услуг выросла в среднем на 20–25%. Если еще 2–3 года назад хорошую квартиру можно было отремонтировать за 3,5-4 млн рублей, то сейчас аналогичный объем работ обходится уже в 4,5–5 млн рублей.
📉 Выход на продажу: реальность июля
В итоге мы столкнулись с классическими «ценовыми ножницами», где каждый этап стал сложнее:
При покупке: качественную квартиру под ремонт найти практически невозможно, ликвидные варианты весной мгновенно вымывались с рынка. Купить было банально нечего. Я входила в данный проект в апреле и никак внутренне не могла привыкнуть к цене входа..
При продаже: из-за высокой цены входа и удорожания ремонта итоговая себестоимость готового продукта выросла. Соответственно, цена продажи тоже стала выше.
Реакция покупателей: людям на фоне жестких ипотечных ставок кажется, что это дорого. Они финансово не готовы к повышенным ценам, торгуются за каждый рубль и затягивают решения. Но все равно жизнь идет и люди покупают, также как и я привыкая и смиряясь с новыми реалиями рынка…
Что в итоге?
Удерживать плановую маржинальность становится ювелирной работой. Но при этом прямых конкурентов среди свежих, качественно отремонтированных квартир сейчас на рынке практически нет — дефицит жилья под ремонт весной дал о себе знать. Посмотрим, как в этих реалиях пойдет наша продажа. Буду держать в курсе.
