На мой взгляд, одна из причин — разговоры о возможной заморозке банковских вкладов. Неважно, лежит ли у человека на счёте 1 миллион рублей или 100 миллионов — любая неопределённость заставляет искать альтернативные способы сохранения капитала
При этом сегодня на рынке действительно очень много предложений. Но далеко не каждое из них одинаково интересно с точки зрения инвестиций
Хочу поделиться своими наблюдениями, основанными не на статистике из интернета, а на том, что я ежедневно вижу во время показов объектов и общения с отельными операторами
В центральной части Сочи действительно стало немного свободнее. Это ощущается. Однако говорить о том, что отели пустуют, нельзя. Хорошие гостиницы продолжают заполняться
В первую очередь снижение спроса ощущают собственники, которые пытаются самостоятельно сдавать квартиры или апартаменты посуточно. На мой взгляд, рынок постепенно меняется. Частная посуточная аренда всё больше уступает место профессиональным отелям с качественным сервисом, понятными стандартами и сильным управлением
Если говорить о Центральном Адлере, Сириусе и Красной Поляне, то визуально какого-либо серьёзного спада туристического потока я не наблюдаю
Что касается уже работающих апартаментных комплексов, которые выплачивают доход собственникам, здесь ситуация следующая:
Важный момент: комплексы, где договором предусмотрена фиксированная ежемесячная или ежегодная доходность, в большинстве случаев сохраняют показатели прошлого года
Комплексы, где собственник получает процент от фактической загрузки, действительно показывают снижение. По моим наблюдениям, оно составляет примерно до 10% по сравнению с прошлым годом. На мой взгляд, это нельзя назвать критичным снижением, особенно если смотреть на инвестицию в долгосрочной перспективе
Какие выводы я для себя сделал?
Во-первых, при покупке доходного номера в первую очередь оценивайте не сам объект, а условия работы отельного оператора
Во-вторых, изучайте самого оператора: его опыт, репутацию, уже работающие объекты и историю выполнения обязательств
В-третьих, всегда обращайте внимание на локацию. Именно сочетание сильного оператора и правильной локации определяет будущую доходность
И ещё один момент, который считаю очень важным
Не оценивайте доходный номер по стоимости квадратного метра. Это одна из самых распространённых ошибок
Доходный номер — это инструмент инвестирования. Поэтому оценивать его нужно по доходности на вложенный капитал, сроку окупаемости, условиям управления и прогнозируемому денежному потоку. Именно эти показатели должны быть основой для принятия решения
И последнее
Выбирайте специалиста не только по тому, насколько красиво он умеет продавать объек.
Инвестиции всегда связаны с рисками, поэтому рядом должен быть человек, который останется с вами и после сделки
Желательно, чтобы специалист имел профильное образование (юридическое или экономическое), официально осуществлял свою деятельность и нёс ответственность перед клиентом
К сожалению, на рынке встречаются ситуации, когда человек продаёт объект, а после получения комиссии фактически исчезает. Но работа специалиста не заканчивается подписанием договора
Она продолжается и дальше: сопровождение ремонта, взаимодействие с управляющей компанией или отельным оператором, контроль исполнения обязательств, помощь в решении возникающих вопросов и, если обстоятельства изменились, поиск оптимального варианта выхода из инвестиции с минимально возможными потерями
Именно так я понимаю свою работу. Продать объект — это только начало. Гораздо важнее сопровождать клиента на протяжении всего инвестиционного пути
