Ты хочешь владеть или получать доход?
Когда я занимался инвестиционной аналитикой на о.Бали я общался как риэлторами так и с покупателями.
Мне всегда было странным формулировка хочу купить и для инвестиций и для жизни.
Для меня это звучит так: я не знаю что мне делать с этими деньгами, все говорят, что инвестировать в эту недвижку выгодно, а мне нравиться сюда прилетать в отпуск/на зимовку. Скажи мне то, что мне понравиться, покажи объект, который больше всего мне понравится и я куплю его, а еще дополнительно иллюзии о его доходности.
Какой приоритет при решении инвестиции/для жизни?
Если для жизни то, где ты хочешь жить, сколько спален нужно твоей семье и тд. Это может оказаться объектом с низкой ликвидностью и доходностью, при этом стать домом твоей мечты.
Если для инвестиций, то: выбираем лучшую локацию и комнатность с наибольшим инвестиционным потенциалом.
И тут часто возникает интересная ситуация с суммой инвестиций.
Часто нет и 100k$ и тогда доступен сильно ограниченный список, как правило только апарты, которые, конечно де строятся в огромном количестве и первые кандидаты на затоваренность. Конечно же, рассрочки и прочее присутствуют, и в момент такой сделки, как раз происходит очень частая оплошность в инвестициях, возможные последствия которой: замороженный на неопределенное время капитал, убытки, лишний стресс.
Нарушена диверсификация - негативные последствия инвестиционного решения для капитала инвестора слишком существенные, при одновременном отсутствии понимания будущей ситуации с недвижимостью в этой локации и ее инвестиционных параметров.
Представь, что тебе предлагают потратить, например, 3 года твоей жизни, взамен апарты, которые неминуемо потеряют свою ценность, раньше или позже или от объемов строительства или от моральной или физической амортизации. Готов?
Альтернативное решение - собрать портфель из фондов недвижимости. В РФ ЗПИФы в иностранном поле REIT’s. В РФ их около тысячи, всего 256 торгуется на бирже в США и еще меньше в Европе. Предполагаю, потому что там уже давно поняли, что недвижимость менее эффективна для инвестиций чем акции и облигации бизнеса, даже с его рисками.
Плюсы это затеи:
цена ошибки меньше, ну снизилась доходность и упала цена у объекта фонда, у остальных твоих 9 фондов или объектов в 1м фонде то все ок осталось
Порог входа приемлемый, те же 50, да даже $10k позволят составить портфель с разложенными рисками
Юридически все гуд и со схемлй и с объектом в 99% случаев. Все уже проверили за тебя. Фонд владеет объектом, ты владеешь частью фонда.
Ликвидность гораздо выше чем у объекта
Подводные камни:
приколы с обязательной переоценкой объекта. Фонд зарабатывает кэшфлоу и выплачивает его ежеквартально, например. Стоимость активов(объектов) оценивается оценщиками и часто только растет. Я пока что все еще ищу ответ, с чего она постоянно растет, по-крайней мере, все продающие люди, об этом говорят. Если прошла сделка и мы получили больше чем расходы на покупку/строительство, да мы зафиксировали рост. До этого все эти коэффиценты просто иллюзии, по-моему мнению. Исключение, если считали по кэшфлоу и он вырос. Только вот, А-такие сделки эти уникальны, Б - объекты строятся на растущем спросе на них, а при его сжатии, никуда не деваются. Также, есть теория, что положительная переоценка нужна для увеличения комиссии управляющей компании фонда😉
Даже со всеми подводными камнями, инвестиции в недвижимость через ее коллективную форму - фонды, синдикаты, по-моему мнению ликвиднее, надежнее, проще, а иногда еще и доходнее чем напрямую в недвижимость.
