Когда человек выбирает участок, чаще всего он начинает с одного вопроса:
«Сколько стоит?»
И вот здесь кроется ошибка.
Потому что участок за 1 млн совсем не обязательно выгоднее участка за 1,5 млн.
Давайте на простом примере.
Есть участок №1 - 1 000 000 ₽.
На первый взгляд - отличный вариант.
Рядом похожий участок за 1,5 млн.
И первая мысль:
«Зачем переплачивать 500 тысяч?»
А теперь посмотрим, что мы получаем за эти деньги.
- У дешёвого участка нет нормального подъезда.
После дождя машина заезжает с трудом.
Нужно отсыпать дорогу и сделать нормальный въезд.
Допустим, ещё 150–200 тысяч.
- Электричество далеко.
Ещё 100–150 тысяч на решение вопроса.
- Сам участок зарос, есть перепад высот, нужно расчистить и выровнять.
Ещё деньги.
И участок за 1 млн очень быстро превращается в 1,3–1,5 млн.
Потом Вы выставляете его на продажу.
Приезжает покупатель и видит:
- подъезд нужно делать;
- электричество не решено;
- участок требует вложений;
- сколько ещё потратить — непонятно.
И покупатель начинает торговаться.
Потому что он считает не вашу цену покупки.
Он считает:
«Сколько мне ещё придётся вложить после покупки?»
А теперь участок за 1,5 млн.
- Подъезд есть.
- Электричество рядом.
- Участок расчищен.
- Рельеф нормальный.
Человеку не нужно сначала решать десять проблем, чтобы потом начать строить дом.
Он приехал, посмотрел и понимает:
«Здесь можно строиться».
И спокойно платит 1,5 млн.
Вот поэтому я всегда смотрю на участок немного иначе.
Не только:
«Сколько он стоит?»
А:
«Что мне ещё придётся сделать после покупки?»
Что делать?
До покупки определить полную стоимость объекта.
Не только цену в объявлении, а всё, что потребуется, чтобы участок стал нормальным, ликвидным объектом.
Цена покупки + дорога + электричество + расчистка + планировка + оформление + другие необходимые расходы.
Потому что дешёвая земля иногда оказывается просто недоделанной землёй.
Когда это делать?
Вроде и очевидно, До покупки.
Вот это принципиально.
Не тогда, когда уже стали собственником.
Потому что после сделки фраза:
«Оказывается, здесь ещё нужно вложить 300 тысяч»
уже никого, кроме вас, особенно не волнует.
Деньги продавцу отдали.
А проблемы остались вам.
Поэтому все существенные расходы нужно хотя бы приблизительно понимать до внесения денег.
Зачем это делать?
Чтобы сравнивать не две цены в объявлениях, а два готовых решения.
Например:
Участок №1
Покупка - 1 000 000 ₽
Подготовка - 300 000 ₽
Итого - 1 300 000 ₽
Участок №2
Покупка - 1 500 000 ₽
Подготовка - 50 000 ₽
Итого - 1 550 000 ₽
Разница уже не 500 тысяч.
Всего 250 тысяч.
А по качеству и ликвидности второй участок может быть намного интереснее.
И при продаже покупатель будет рассуждать точно так же.
Он не знает и не обязан знать, за сколько вы его купили.
Ему важно:
можно ли сюда нормально заехать, подключить электричество, построить дом и сколько ещё придётся потратить.
Поэтому иногда я спокойно прохожу мимо участка за 1 млн и покупаю тот, который стоит 1,3–1,5 млн.
Потому что моя задача - не купить дешевле всех (хотя очень бы хотелось)
Моя задача - купить выгоднее.
И здесь есть ещё один важный момент.
Увидеть проблему - мало.
Например, написано: «электричество 300 метров».
Хорошо.
А сколько реально будет стоить подключение?
«Дорога грунтовая».
Хорошо.
А во что обойдётся нормальный подъезд?
«Участок зарос».
Хорошо.
А сколько стоит его расчистить и подготовить?
Вот здесь и начинается нормальная работа с землёй.
Как именно я проверяю эти моменты до покупки и считаю, во что мне реально обойдётся участок - расскажу в следующем посте. Если вам интересно давайте наберем 300🔥 и продолжим эту тему.
Если пост полезен подписывайтесь на канал, ставьте 🔥 и пересылайте пост друзьям
