Траншевая ипотека: платёж 1 800 рублей в месяц - это не шутка#недвигочетверг
Когда застройщик пишет в рекламе «платёж от 1 800 рублей» - первый инстинкт отмахнуться. Ну понятно же, что где-то подвох. Но подвох там не там, где кажется.
Как это работаетБанк выдаёт кредит не сразу полной суммой, а частями - они называются в банковской среде "траншами".
Транш
небольшой, иногда совсем символический - скажем, 100 000 рублей. Его перечисляют застройщику сразу при подписании ДДУ. Транш
- основная сумма - уходит ближе к сдаче дома.Проценты капают только на то, что банк уже выдал. Вот откуда берётся этот смешной платёж на период стройки.
Это работает только на первичкеИ не на любой. Траншевую ипотеку предлагают конкретные банки в рамках партнёрских программ с конкретными застройщиками - пришли в банк с желанием «хочу траншевую на вот этот ЖК» и получили отказ, потому что партнёрства нет. Бывает.
На вторичку эта схема формально распространяется (де-юре запрета как такового нет), но в реальности не работает: попробуйте найти продавца, который согласится получить деньги за свою квартиру двумя частями с разницей в полтора года.
Зачем это застройщику и покупателю?Человек, который сейчас не потянет 90 000 рублей в месяц, легко подпишет договор при платеже 1 800. Психологический барьер падает, продажи идут. Застройщик деньги всё равно получит - просто немного позже.
Покупателю это имеет смысл, если снимаешь жильё и не хочешь тащить одновременно аренду и полный ипотечный платёж, ждёшь продажи старой квартиры или рассчитываешь на конкретный приход денег к моменту сдачи - бонус, наследство, что угодно.
На самом деле это ставка на ЦБЕсть ещё одна логика, которую застройщики вслух не проговаривают. Ты берёшь ипотеку сейчас под 20%, но реальная нагрузка начнётся через полтора-два года. Если к тому моменту ЦБ снизит ключевую - рефинансируешься на нормальных условиях. Если нет - добро пожаловать в реальность с полным платежом по текущим ставкам.
Это честная ставка на то, что регулятор смягчится раньше, чем достроят твой дом. Может сработать. Может не сработать.
ЦифрыОднушка 38 кв. м в Подмосковье, комфорт-класс, сдача в конце 2027 года, цена 7,5 млн руб.:
Транш 1 = 100 000 руб.
Платёж на стройку: 1 833 руб./мес.
Дом сдан.
Транш 2 = 7 400 000 руб.
Платёж на 25 лет: ≈ 95 000 руб./мес.
◻️ Цена: 7 500 000 руб.
◻️ Первый взнос 30%: 2 250 000 руб.
◻️ Кредит: 5 250 000 руб., ставка 20%
Рост в 52 раза. За один месяц. Не постепенно - одним днём.
Где реально опасноГлавная ловушка не в мелком шрифте договора. Она в голове. Маленький платёж создаёт ощущение, что ситуация под контролем - и многие просто не считают, что будет после сдачи. «Ещё далеко, разберёмся». А потом не разбираются.
Схема рабочая, если к моменту сдачи у тебя есть конкретный ответ на вопрос «откуда деньги». Если ответа нет - это не финансовое решение, а отложенная проблема.
Не является инвестиционной или финансовой рекомендацией. Расчёты иллюстративные. Перед покупкой недвижимости и выбором ипотечной программы проконсультируйтесь с независимым финансовым советником.
Ваш Увлечённый Финансист
