Начну их, неожиданно, с сугубо субъективных представлений о недвижимости в РФ.
1. Ценник разогнан до неадекватного. В том числе относительно качества.
2. 95% вариантов честного труда не дают возможности в одиночку, без чьей-то помощи, накопить на хороший объект
3. Ценник разогнан исторически и лесенкой: высокая инфляция -> льготные ипотеки -> механизмы кредитования застройщиков -> высокая ставка убивающая фондовый рынок и МСП и вынуждающая людей сберегать хоть в чем-то "стабильном". Подняться получилось, а как спускаться будем? Или это норм, что разогнали?
4. Риски в цене не учитываются. Тут заострю внимание... Лично я ощущаю, что недвижимость в РФ при текущих политических вводных очень специфичный актив.
- Интернет полумертв в стране. В любой момент в вашем регионе его могут придушить до белых списков и вплоть до выключить наглухо на неопределенный период
- Беспилотники летают довольно усердно и, судя по прилётам, только набирают обороты. Прилететь может по НПЗ (у нескольких моих знакомых прямо перед окнами бабахало. Какова вероятность такого события - оцените сами), а может и по любой другой инфраструктуре.
Чисто технически, не удивлюсь, если начнет прилетать по ТЭЦ, да еще и во время отопительного сезона, по ЛЭП-ам, по связи, по датацентрам, по железным дорогам, по очистным сооружениям.
Т.е. ваши квадратные метры могут буквально превратиться в пещеру посреди миллионника. И этот сценарий с каждым месяцем вероятнее.
5. Вторичка - стоит. Ликвидность ужасная. Покупаешь за много, пытаешься продать тоже за много - а покупателей нет.
(в т.ч. потому, что смотри пункт 2)
6. Коммерческая недвижимость - тоже полумертвая, если что. Опять же, "убили МСП" текущими высокими ставками.
7. Туризм в Россию - это вообще безумие. Бог бы с ним с климатом, кому-то нравится. Но как турист ты приезжаешь и получаешь всю пачку СВО-рисков, неработающую связь, постоянные переносы рейсов и высокие цены. По сути, брать недвигу "под сдачу" - это, скорее всего и вынужденно, про локальный рынок. А кошельки у сограждан подсыхают и, честно говоря, в доходность мне не верится. Особенно при стоимости ремонтов.
8. Если вы мужчина - в любой момент вам может прийти повестка (по ошибке или нет - не важно), которая вносит временный запрет на любые сделки с недвижимостью. Довольно уникальный риск, не в каждой стране имеется.
9. Инфраструктура сама по себе в последнее время деградировала. Много претензий к УК. А еще деградировали некоторые важные ритуалы типа обработки от клещей. Не хватает у бюджета средств.
10. Ремонтные работы стали стоить много. Обставить квартирёху стало стоить много (с 22-го года с рынка ушли многие поставщики, осталось что осталось)
У меня, в итоге, складывается ощущение, что инвестиция в РФ недвигу - это очередная покупка "надежды", веры в стабильность, которой сейчас вообще нет. Т.е. вот так приводишь людям сценарии ухудшения буквально одним днём, а со мной даже не спорит никто, обычно кивают и "ну да..." Фондовый рынок устойчиво падает и доходность там сугубо отрицательная. Да и финансировать у нас не так много чего... почти любой сегмент либо недостаточно маржинальный, чтоб перебить ОФЗ, либо под постоянными рисками, либо производная от экономического состояния других агентов (чьи кошельки сохнут) ОФЗ - реальная доходность (за вычетом инфляции) около нуля. Бизнес делать - удачи вам в поиске сегмента с маржинальностью свыше 20% (при меньшей нету смысла даже суетиться, берите ОФЗ) На зарубеж проекты делать - палки в колеса тебе поставят и снаружи и изнутри контура РФ. Там скажут не знаем как платить без swift и под санкциями, тут скажут иноагент и кстати впн нельзяИ тут я плавно хочу подойти к вопросу... а как в этой стране подниматься-то вообще? Как так вышло, что куда ни сунься - опций "наверх" нету? Что ни начнешь, к чему ни приложись - всё отрицательный рост получается. Как вообще надеяться на лучшее будущее, если таких путей никто и не рисует даже?
Или чуть иначе можно поставить вопрос: а как её, родимую, поднимать-то? Что вообще строим-то? К чему идём? Что хорошего для мира делаем? Или оно в текущей парадигме действительно фуфло и нету лучше момента для признания, чем текущий? А значит текущий период неизбежно скатится в аналог 90-х (чтоб развалиться и восстать в пересборке), и лучше бы переживать его, в таком случае, не здесь? (как минимум из соображений безопасности)
Я один в этом риторическом унылом вайбе пребываю или вы тоже сидите, читаете и про себя угу-кнули почти по всем тезисам и вопросам? Дайте обратной связи, коллеги.
