Не создаст ли это для собственника дополнительные риски?
На самом деле такой вариант может быть для собственника даже удобнее.
Для начала вспомним, что:
Аренда квартиры физлицом — это наем (подвид аренды), и для него действуют свои правила, несколько отличающиеся от аренды — глава 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.
А вот аренда квартиры юрлицом под правила для найма не подпадает, хотя квартира и арендуется для проживания сотрудников юрлица.
Теперь в чем выгода для наймодателя
Во-первых, юрлицо не может просто отказаться от срочного договора за 3 месяцаУ нанимателя-физлица есть специальное право в любое время отказаться от договора найма, предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Это право действует вне зависимости от того, что будет прописано в договоре найма.
У арендатора-юрлица такого предусмотренного законом права нет, но стороны могут установить такую возможность в договоре. Поэтому в срочном договоре аренды можно ограничить возможность его досрочного прекращения по инициативе арендатора.
Во-вторых, при аренде проще предусмотреть право уже самого собственника на односторонний отказ от договораПри найме жилого помещения такая возможность тоже существует. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 02.06.2022 № 23-П признал такую возможность для краткосрочного договора найма, но указал, что основания для прекращения договора по инициативе собственника (в одностороннем попядке) должны быть сформулированы ясно и определенно и быть связаны с существенным нарушением законного интереса наймодателя.
При аренде такого ограничения нет. Стороны могут самостоятельно определить в договоре основания, при которых собственник вправе отказаться от договора.
В-третьих, договором аренды можно предусмотреть для арендатора плату за осуществление права на односторонний отказПлата за право в одностороннем поряде расторгнуть договор (отказаться от договора) не то же самое, что и штраф.
Штраф взимается только при нарушении договора. Соответственно, если договором или законом установлена возможность одностороннего отказа от договора, которой воспользовался наниматель/арендатор, то штрафовать его не за что (он ничего не нарушил).
А вот плата за право отказа от договора (одностороннего расторжения) – это такое условие договора, которое говорит «когда заплатишь специальный платеж, тогда у тебя и возникнет право на отказ от договора, и пока не заплатил, такого права у тебя нет».
На всякий случай, хотим акцентировать внимание, что плату за реализацию права на односторонний отказ от договора можно установить только для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (п. 3 ст. 310 ГК РФ), в остальных случаях такой пункт в договоре суд признает ничтожным.
В-четвертых, собственнику не нужно самому разбираться с декларированием доходов и уплатой налогаЕсли собственник — обычное физлицо (не в статусе ИП и не "самозанятый" – сдает квартиру российской организации или ИП, то арендатор самостоятельно удержит налог (НДФЛ) из арендной платы и перечислит его в бюджет.
Собственнику также в этом случае не нужно подавать декларацию по этому доходу.
А что с человеком, который будет жить в квартире?
Если договор заключает юрлицо, в нем нужно прямо указать:
🔹 кто именно будет проживать в квартире;
🔹 сколько человек вправе постоянно проживать;
🔹 можно ли заменить проживающего;
🔹 можно ли заселять других лиц.
🚸 Но, конечно, если после прекращения договора человек отказывается освобождать квартиру, договор с юрлицом не избавляет собственника от необходимости решать вопрос о выселении в установленном законом порядке.
Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf
