🏙 Реновация 90% жилфонда Армении: чему Еревану стоит научиться у Вены
Около 90% жилищного фонда Армении, по оценке Никола Пашиняна, изношено и в той или иной форме нуждается в реновации. Предлагаемая правительством экономическая модель особенно актуальна для Еревана: например, вместо четырех-пятиэтажных домов Ачапняка инвестор сможет возвести десятиэтажное или более высокое здание, предоставить прежним собственникам квартиры в новом доме, а дополнительные площади продать и за счёт этого окупить проект. Сама логика работоспособна, но цифру 90% не следует понимать как долю аварийных домов: реновация включает гораздо более широкий спектр — от капитальной и энергетической модернизации до сноса и полной замены здания. Поэтому первым этапом программы должна стать техническая инвентаризация всего фонда с разделением домов на категории: ремонт, глубокая модернизация, усиление с учётом сейсмического риска или снос.
Полезный ориентир — Вена и её многолетняя модель «мягкого городского обновления». Австрийская столица не начинает с принципа «старое снести, на его месте построить выше»: город рассматривает целые кварталы и для каждого здания определяет, что рациональнее сохранить, реконструировать или заменить. Специальный Wohnfonds Wien координирует собственников, девелоперов и городские службы, а программы WieNeu рассматривают одновременно жильё, энергетику, дворы, первые этажи, общественные пространства и местный бизнес. Для Армении это означает, что начинать разумнее не с разрешения массово превращать пятиэтажки в высотки, а с пилотных кварталов Ачапняка и других районов: обследовать конструкции и коммуникации, определить допустимую плотность, рассчитать нагрузку на дороги, школы, детсады, канализацию, водоснабжение и электросети и только затем проводить конкурс среди инвесторов. Иначе обновление зданий способно одновременно ухудшить городскую среду.
Второй принцип венской модели — интересы существующего жителя являются частью проекта, а не препятствием для него. В программах обновления Вены предусмотрены консультации собственников и жителей, субсидирование проектов реконструкции и отдельные структуры, которые сопровождают людей и владельцев зданий; современные квартальные программы прямо предусматривают участие жителей в принятии решений. Для Еревана это особенно важно из-за раздробленной собственности в многоквартирных домах. До запуска массовой реновации государству потребуется заранее определить минимальный порог согласия собственников, независимую оценку квартир, гарантированную площадь и качество нового жилья, оплату временной аренды на годы строительства, сроки возвращения, компенсацию за просрочку и защиту пожилых и социально уязвимых жителей. Экономика проекта при этом действительно может строиться на дополнительной площади: условно на месте 100 старых квартир появляется 250 новых, первые 100 получают прежние владельцы, а оставшиеся финансируют строительство. Но без жёстких правил возникает риск, что реновация превратится прежде всего в механизм получения девелоперами дорогой городской земли.
October 2, 2026 254
