Развязка аукциона за вторую очередь Will Towers оказалась неожиданной, хотя если смотреть на карту, то логичной. Победителем торгов стал Upside Development, который забрал 100% ООО СЗ Волынская вместе с двумя участками площадью 1,74 га.
Цена покупки, 4,9 млрд ₽, совпала со стартовой ценой аукциона.
▪️Фактически Upside получил площадку под продолжение Will Towers с потенциалом почти 181 тыс. м² застройки.
▪️Если разделить 4,9 млрд ₽ на этот объём, получится около 27 тыс. ₽ за квадрат потенциальной застройки.
Но не спешите радоваться за девелопера. Потому что к этой сумме нужно добавить:
365 млн ₽ долгов и ещё 10,2 млн ₽ займов. Инфраструктурный платёж Москве. Точной суммы пока нет, но можно прикинуть, что с текущими нормативами компенсации в 4,3-4,5 млн ₽ за место в школе/саду и 7,7-7,9 млн ₽ за одно посещение поликлиники, это будет где-то в районе 3 млрд ₽. Строительство улично-дорожной сети, включая продолжение эстакады, с последующей бесплатной передачей городу. При цене 400-500 тыс. ₽/метр получается сумма в районе 2,5 млрд (как минимум). Инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ (плюсуем 500-700 млн). Новые требования к архитектуре и парковкам. Тут capex легко вырастет на 3-5 млрд, по моим оценкам в зависимости от фантазии девелопера и квартирографии.Это всё мои грубые оценки, но итоговая сумма фактически вырастает с халявных 4,9 млрд до 15-17 млрд ₽, или 80-90 тыс. за метр (а это еще даже без учета самой стройки).
🎬 Так что сериал со второй очередью Will Towers выходит в новый сезон. Главный клиффхенгер: как Upside удастся собрать финансовую модель участка со всеми обязательствами и сделать проект почти на 181 тыс. м² экономически жизнеспособным.
По всей видимости, стартовую цену за Золотые крылья в 1 млн ₽ за метр мы еще будем вспоминать с ностальгией.
Согласны?
