С 1 марта 2026 года вступили в силу положения Федерального закона № 295-ФЗ, которые существенно скорректировали порядок изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков.
Правоприменительная практика в регионах показала, что уполномоченные органы нередко допускают ошибки при трактовке новых норм, либо полностью приостанавливая процедуры по изменению ВРИ, либо продолжая удовлетворять заявления арендаторов. Поэтому мы снова вернулись к разбору 295-ФЗ и подготовили этот материал.
Ограничения для арендаторовПункт 3 статьи 14.4 Земельного кодекса РФ устанавливает прямой запрет на самостоятельную смену ВРИ арендатором: лица, использующие государственные или муниципальные участки на правах аренды или безвозмездного пользования, не вправе самостоятельно выбирать или изменять ВРИ.
Арендатор также ограничен условиями договора и целевым использованием участка. Наличие в градостроительном регламенте (ПЗЗ) иных основных видов использования не наделяет арендатора правом самостоятельно направлять заявление в Росреестр о смене ВРИ, и не дает оснований требовать от органа власти изменения ВРИ. Изменение ВРИ по заявлению арендатора теперь не допускается (исключения для тех, кто реализует проекты КРТ).
Сохранение полномочий публичного собственника и их реализацияЗаконодательные изменения не ограничивают права самих уполномоченных органов власти по реализации прав распоряжения землей. Публично-правовое образование в лице уполномоченного органа, осуществляющего функции собственника (например, Министерства имущественных отношений в субъекте или иного), сохраняет за собой право выбора и изменения ВРИ земельного участка из числа предусмотренных градостроительным регламентом.
Уполномоченный орган в случае необходимости самостоятельно принимает решение об изменении основного ВРИ и направляет заявление в Росреестр. Решение может быть принято по многим причинам: приведение в соответствие с фактическим использованием/назначением здания, планами по использованию земель. В любом случае такое решение должно быть законным, целесообразным и соответствующе оформленным в самом ведомстве.
Разграничение административных процедур По итогам обобщения своей практики и на основе общения с коллегами в регионах, мы видим, что частая ошибка ведомств -это путаница в процедурах. Например, приравнивание процедуры изменения ВРИ к процедуре приведения его в соответствие с Классификатором.
Изменение ВРИ (п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ) представляет собой выбор правообладателем (собственником) нового вида из градостроительного регламента, что непосредственно изменяет правовой режим земельного участка. Установление соответствия ВРИ Классификатору (ч. 13 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ) не является изменением ВРИ. При реализации данной процедуры не добавляют новые виды из ПЗЗ или исключать существующие: происходит техническое уточнение текущей формулировки.
Рекомендации от «Природного Кодекса»Для корректного исполнения полномочий уполномоченным органам мы рекомендуем не только перечитать 295-ФЗ, но и провести ревизию действующих Положений об органе исполнительной власти и регламентов. Проверить, в каких формулировках описаны в Положении их права в части реализации функции собственника по использованию земель.
При необходимости рекомендуется прямо закрепить в нормативных актах полномочие принимать решения о выборе или изменении ВРИ для земельных участков, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, а также утвердить соответствующий внутренний административный регламент. Также важно своевременно информировать и арендаторов о ваших действиях, особенно если они могут повлечь за собой изменение кадастровой стоимости и необходимость дополнительных соглашений к договору.
Материал подготовлен сотрудниками компании «Природный Кодекс». При цитировании или пересылке контента ссылка на канал «Непаханое поле» или сайт компании «Природный Кодекс» обязательна.
