迪拜大事件|迪拜新闻|Dubai生活资讯攻略:帖子 #74544 — TG.ME

我先说俩数，大家可以品一品

今年上半年，迪拜机场飞了3150万人，比去年少了三成多，跌了31.3%

二季度数据更差，就1300万人次，去年同期是2250万。机场自己把全年目标从9520万砍到7000万，"破亿"那口号，改到了2027年再说

另一边呢？上半年住宅成交7.93万笔，2214亿迪拉姆。7月单月561亿，环比还涨了16.9%，抵押贷款暴涨67%

两组数据对照着看，意味着人少了三成，房子照卖不误

这就不是简单一句“迪拜房地产很有韧性”能解释的了。所谓韧性，是挨了一拳还站着。现在迪拜有点像是

一边人在减少，另一边的钱还在往里面进

所以我真正想搞明白的，不是“迪拜房价会不会跌”，而是另外一个问题：现在买迪拜房子的人，到底是谁？

机场方面。一季度1860万人次，同比跌20.6%；三月份单月250万，同比暴跌65.7%

二季度从4月的350万、5月的450万慢慢爬到6月的500万，在恢复，但离正常水平还有距离

到6月底，DXB通航的90家外国航司，回来了一半左右

酒店更惨。上半年迪拜入住率56.4%，去年同期81%，直接跌了30个点。平均房价701迪拉姆，只跌了7%。RevPAR（每间可售房收入）跌了35.2%

入住率跌了 30%，房价只跌 7%。 这意味着：酒店宁可空着，也不降价

当然，全海湾都在这么干

大家都在赌"这波战争影响是短期的"

这几天酒店方面很热闹，因为展会季到了

世贸中心旁边酒店报价跟疯了似的，Novotel DWTC从300迪拉姆干到825，涨了175%；周边15家可比酒店均价从372涨到689，涨86%

世界旅游业理事会（WTTC）与牛津经济研究院数据测算，UAE 今年旅游业要丢掉约 4.6 万个岗位，而国际游客消费预计下滑31% 到 392 亿美元

商家在算一本帐：裁掉再招回来的成本，比养着更贵

请注意，这是4.6万还只是统计口径上的，应该不包含兼职，降薪，和原本预计招聘而现在不招的这部分的缺口

酒店是在用去年的利润和政府补贴硬撑人头。迪拜政府先后给了两笔共 25 亿迪拉姆的纾困（4 月 10 亿缓征酒店费用与 Tourism Dirham，随后 15 亿直接暂停该项费用及市政费）

人，是真少了。这不是感觉，是数据

房子还在拼命盖

2026年上半年交付24800套，同比上涨38%，近几年最猛的一个半年。全年预计55600套，是2008年以来最高

但是你看看这些房子的排期：55600套里面，2026下半年要交付47000套

上半年，期房占住宅成交的比例接近75%，而其中超过92%来自开发商直接销售

与此同时，期房转售，大家熟悉的assignment resale，成交量却同比暴跌51%，只剩下约4600笔

这些数据放在一起说明了什么问题？

迪拜房地产在上行周期的时候，很多人买期房，并不一定真的打算住。开发商那里买一套，过几个月市场涨了，再转手给下一个人，赚的是房价上涨的钱

现在真正减少的，恰恰是这种“买了以后马上找下家”的短线资金。留下来的，更多是直接从开发商手里买房的人

所以迪拜房地产现在发生的第一个变化，不是“没人买了”，而是买房的客户发生了根本的结构性变化

如果你相信“迪拜的人少了，所以房子应该跌”，其实漏掉了一群人，因为买房的人，不一定住在迪拜

2026年2月，黄金签证把"必须付清50%或100万迪拉姆"的门槛取消了，改成只需要DLD达到200万（期房、按揭房都能算）

4月份，两年期投资签证又把75万迪拉姆的最低门槛直接取消了，独有产权就行，共有产权每人40万起

对于不少国际买家来说，一套迪拜房产背后还有资产配置、财富保值、家庭安排以及长期居留资格等因素

所以你会发现，房地产市场里出现了一个挺奇怪的现象：房子的使用价值和金融价值，开始慢慢分开了

上半年按揭交易22,500笔，同比增长7.2%；5000万迪拉姆以上的成交160笔，同比增长13%。7月单月按揭额175亿迪拉姆，环比增长67%

你把以上的数据并在一起想象：一个人在地球另一端，首付买了套期房，配个按揭，换一张十年签证。他不需要来住，租金回报率不是他最在意的东西。他在意的是——这玩意儿挂哪儿、能不能保值、能不能给他一个身份备选

租金和房价倒挂

CBRE今年第二季度的数据揭示了这个部分，迪拜住宅租金在二季度环比下降6.2%，同比下降约2.6%；但住宅销售价格同比仍然上涨1.9%

租金代表的是“住”，房价代表的是“持有”

以前这两个东西大体上是一起走的。人多了，租房需求增加，租金上涨；租金上涨，投资者觉得买房划算，房价也跟着涨

但现在两条线开始出现分叉，住的人开始有更多选择，要么回国，要么搬到沙迦或者更便宜的地方；可是另一边，仍然有人愿意拿现金买房，甚至愿意用房产作为资产配置和长期身份安排的一部分

所以现在迪拜出现了一个挺有意思的状态：住的人，在跟房东讨价还价；买的人，还在看这套房子值不值得长期持有

股市的逻辑

前面讲了两个价格：租金在跌，房价没跌。现在加第三个——开发商的股价

跌得比谁都狠

8月7日，Emaar Properties公布了2026年上半年业绩。数字相当漂亮：

收入239亿迪拉姆，同比增长21%；EBITDA达到129亿迪拉姆，同比增长24%；税前净利润128亿迪拉姆，同比增长23%。房地产销售额达到266亿迪拉姆，销售收入待确认余额达到1649亿迪拉姆，同比增长13%

换句话说，今年上半年
Emaar确实比去年更赚钱

Emaar Properties，9月4号收11.00迪拉姆，52周区间10.15到17.25，近一年跌了25.7%。冲突爆发后从17.1一路砸到10.65，半个月跌40%。Emaar Development，2月27号高点20.70，9月初12.76，跌38%。DFM房地产指数，1月峰值约16,700，3月17号11715，跌30%，9月4号10,905，较峰值跌35%

把三个价格摆一块儿：实物房价说"现在还行"，同比增长1.9%；开发商利润说"今年很好"，收入增加21%；开发商股价说"那之后呢？"，较峰值降低35%

股票跌了35%，不是因为Emaar今年赚不到钱，财报刚证明它比去年多赚了23%。它跌，是因为

买股票的人和买公寓的人，对2027年之后的判断完全相反

房价为什么不跌？

很多老迪拜都还记得08年经济危机的时候，迪拜的那一轮房产大跌

那么这一轮如果迪拜的房产经济遇到了一点困难，会像08年那样吗？我的答案是

不会

Fitch的相关数据显示，2025年迪拜房地产交易中，大约

86%到87%属于全现金交易。这个比例意味着，迪拜房地产市场和2008年前后那种高度依赖杠杆的市场，已经不是一回事了

2008年迪拜房地产为什么跌得那么狠？

原因是杠杆

房价上涨的时候，大家借钱买房；价格下跌以后，债务还在那里。杠杆一断，很多人不是“不想卖”，而是“必须卖”

而现在，大量现金买家意味着，即便市场短期出现调整，也不会因为一轮保证金压力，突然出现大规模被迫抛售

所以你才会看到一个很奇怪的现象：

开发商股票已经跌得挺难看了，但实体房地产价格却没有同步出现同样幅度的调整

不能简单拿股价下跌去证明迪拜房地产已经崩了，但同样也不能因为房价还没跌，就认为未来没有风险

今年上半年，迪拜已经交付了2.48万套新房。这个数字本身已经不小，但真正让我觉得有意思的，是后面的供应

目前的计划是

2026年下半年大约还有4.7万套，2027年约16.25万套，2028年约12.82万套

在这么庞大的交付计划之下，我极狐可以断定一定会延期

毕竟老迪拜都知道，迪拜的风格就是：吹牛逼不打草稿

Cushman & Wakefield Core的数据显示，到2030年前迪拜计划交付的住宅接近52.5万套，但真正施工进度超过20%的只有约18.6万套

2026年战争期间，建筑成本整体涨了30%，铝材、陶瓷、幕墙板涨18%到28%。机构估计2026年计划交付的4.5万套里，约一半要推到2027年或更晚。一季度实际交付约12,900套，计划是30300套，兑现率43%

疫情期间，所有的国人都说疫情之后就会好了，但是疫情过去之后大家才发现生意还不如疫情呢

迪拜房产，让人担心的也是这件事，2026年好歹还有延误给你挡一挡。2027年16.25万套的计划量，是近五年年均的3倍多。如果那时候航班没完全恢复、人口增长没跟上，租金和房价才会承受真正的压力

如果你在租房： 现在是这几年少有的窗口期。供给在放量，租金环比在跌（-6.2%），房东议价能力在往下走。谈续约的时候，可以聊聊让房东降价。但注意，租金同比还是+7.8%的，跌的是环比，基数还高，别指望腰斩

如果你持有一套投资房： 重新算一遍账。以前的模型是"租金涨+房价涨+转手赚差价"，现在第一条腿断了。你得问自己：如果租金再跌10%，我还hold得住吗？根据最坏的情况，即使规划自己的安排

如果你在看期房：你是否做好延期3-5年的准备？

UBP的两位分析师，Fahd Iqbal和Pierre Escande，在报告里留了一句很克制的话：

"冲突的全面影响，要等夏天过完才看得清。"

以前迪拜的房价，反映的是有多少人想住在这里。现在的房价，反映的是有多少人想在这里放一样东西

房子和人，就这么脱钩了

至于这次是"脱钩"还是"提前透支"，答案不在土地局的数据里，在9月开学后那些教室里，在未来3个月回迪拜的那些飞机座舱里！